《2022年最新版》初心者必見！不動産投資の利回り・初期費用・ローンなどの基礎知識＆始め方とは？

2022.01.02 806

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《2022年最新版》初心者必見！不動産投資の利回り・初期費用・ローンなどの基礎知識＆始め方とは？

「不動産投資をやりたいけれど、始め方がわからない」など、不動産投資に興味があるものの、やり方がわからずに悩んでいる初心者の方はたくさんいるのではないでしょうか。今回は、不動産投資の初心者の方々のために、利回り・初期費用・ローンなどの基礎知識をご紹介し、不動産投資の始め方を徹底的にお伝えします。この記事を読めば、不動産投資の基本をしっかりと押さえることができます。ぜひとも、この記事を参考にして、失敗しない不動産投資を始めていきましょう。

初心者でもわかる！不動産投資とは？

不動産投資とは、アパート・マンション・戸建てなどの宅地や建物に対して投資を行う方法で、不動産を購入し、その物件を人に貸して、家賃収入を得ることを目的としています。

不動産投資は一度運用を始めれば、働かずとも物件が家賃収入を稼いでくれるため、不労所得を得ることができます。家族に物件を資産として残すことができたり、生命保険の代わりとして運用したり、節税対策したりできるなど、メリットが多いのが特徴です。

不動産投資は、投資の中でもミドルリスク・ミドルリターンの部類に入るとされており、普通預金のようなローリスク・ローリターンの貯金や投資よりも、より多くの稼ぎを得られる可能性があります。

ただし、不動産投資には地価の変動のような経済的なリスク、空室や家賃滞納などの運用面のリスク、老朽化や災害などの改修・修繕リスクなどがあり、リスクヘッジを考慮しておくことが必要です。

しかしながら、不動産投資はハイリスク・ハイリターンな投資である株式投資やFXなどと比べると、短期的に物件の価値が半減したり、倍増したりすることはなく、仮に減益の傾向があっても数年単位で徐々に下がっていくため、その間に家賃の見直しや募集広告の改善などの対策を立てることができるため、リスク許容度を調整できる投資でもあります。

不動産投資の初心者が知っておくべき２種類の収益獲得方法

不動産投資には、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」と呼ばれる２種類の収益の上げ方があります。それぞれ、どういう意味なのかをチェックしていきましょう。

インカムゲイン

インカムゲインとは、購入した不動産を人に貸して得られる家賃収入のことを意味しています。たとえば、2,000万円のマンションの１部屋を区分で購入した場合、家賃を10万円に設定すれば、年間120万円の家賃収入が見込めます。

不動産ローンを組んでいる場合、月々に得られる家賃収入を返済に充てることで、ほとんど現金の支払いをすることなく、不動産投資を運用することが可能です。

インカムゲインは長期的な収益の獲得とキャッシュフローの安定を目的とする運用方法であるため、改修・修繕の費用や空室の発生などによって赤字にならないように、綿密な資金繰りの計画を行う必要があります。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、購入した不動産の地価の上昇などをこまめにチェックして、価値が上がったタイミングで売却をすることにより、購入した金額よりも高い金額で売り抜き、その差額を収益とする方法です。

いわゆるバブル期（1986年12月から1991年2月までの51か月間に起こった資産価格の高騰と好景気）の頃は、資産価格がかなりの上昇を見せていたため、不動産投資といえば、キャピタルゲインを目的として行うものという考え方が主流でした。

しかしながら、バブル崩壊後から現在に至るまで、当時のような不動産の資産価格の高騰が起こる可能性はあまり期待できないため、現在では主に月々の家賃収入の獲得を目的とするインカムゲインが主流となっています。

不動産投資の初心者ならまずはインカムゲインを得ることに注力すべき

不動産投資の初心者の方の場合、中には「買った不動産を売り抜いてキャピタルゲインを得るぞ！」と意気込んでいる方もいるかもしれません。また、不動産投資の会社なども、キャピタルゲインのメリットを全面に出して営業を行っている場合があります。

しかしながら、不動産投資の初心者であれば、まずは堅実にインカムゲインを得ることに注力すべきです。現物資産である不動産は、築年数の経過と共に、その分、価値が下落していくものであると考えておくことが重要で、将来に売り抜いて売却益を得るキャピタルゲインは、現在の不動産投資では副次的な運用方法だと捉えておくことが懸命でしょう。

初心者が知っておきたい不動産投資物件の５つの種類とメリット・デメリット

ここでは、初心者が知っておきたい不動産投資の５つの種類と、それぞれのメリット・デメリットを一挙にご紹介していきます。

マンション経営（区分・単身向け）の不動産投資

これは、ワンルームマンションなど、単身者向けの部屋を区分で購入して、家賃収入を得る不動産投資の方法です。比較的安価に購入することができるほか、立地が良ければ入居者も探しやすく、賃料が安定しやすいメリットがあります。

不動産投資が軌道にのって資産が増えてきた場合、複数の単身者向けの区分マンションを所有すれば、分割して管理することができるため、相続などにも利用しやすいほか、リスク分散にもなります。

ただし、１部屋だけの所有の場合、空室が発生すると収入がゼロになるデメリットも考慮に入れておきましょう。

マンション経営（区分・ファミリー向け）の不動産投資

１LDKや２LDKなど、ファミリー向けのマンションの部屋を区分で購入して、家賃収入を得る不動産投資の方法もあります。単身者向けの区分の運用に比べて、ファミリー向けの区分は入居期間が長く、空室リスクを抑えることができるメリットがあります。

ただし、入居期間が長い分、入居者がマンションの部屋に求める要求も厳しいものになることが多く、いちど空室が出ると、次の入居者を探すのに苦労するデメリットが考えられます。その他、ワンルームマンションと比べると床面積あたりの収益率が低いこと、水周りなどが多用されるために改修・修繕の費用が高額になる可能性があることなども懸念点です。

マンション経営（一棟買い）の不動産投資

マンションを、部屋ごとの区分ではなく、まるまる一棟買い取る不動産投資の手法があります。マンションを一棟買えば、部屋数が多いため、その分だけ多くの家賃収入を得ることができ、区分マンションの複数運用よりも収益率が比較的高いです。また、たとえ空室が発生したとしても、家賃収入がゼロになるリスクを減らすことができるメリットがあります。

ただし、区分マンションの購入と比べて購入金額が高額になるため、ローン審査など、不動産投資を始めるまでのハードルが高くなるデメリットがあります。

また、マンション一棟の購入を希望する人がそもそも少ないため、売却してキャピタルゲインを得たい場合に買い手が見つからないリスクも考慮すべきです。

区分マンションの複数運用と違い、リスク分散ができないため、地価の下落や災害などの外的な要因によって、予想した収益が得られないことがある可能性も考えておかなければなりません。

アパート経営の不動産投資

アパートを一棟買いして運用を行う不動産投資です。マンションの一棟買いと比べ、購入金額を安価で済ませられるのでローン審査などのハードルが若干下がるほか、空室リスクを減らすことができるメリットがあります。

しかしながら、マンションの一棟買いと同様に、立地面でのリスク分散は不可能であるため、様々な外的要因への対策を考慮しなければならないデメリットが考えられます。また、堅牢な鉄筋コンクリート造のマンションと比べて、災害や経年劣化への耐性が低いことも考慮に入れる必要があります。

一戸建て経営の不動産投資

一戸建てを購入して、家族や個人に貸して家賃収入を得る不動産投資の方法があります。なお、一戸建てには家族が入居する場合のほか、シェアハウスのように複数の個人が入居する場合もあります。

一戸建ての場合、入居期間が長くなりやすいほか、ローン完済後にはご自身の住居として利用したり、子供や孫に資産として残すことができたりするメリットがあります。

ただし、空室になった場合は新しい入居者を探すのに苦労する場合があること、リスク分散が難しいこと、水周りが多用されるために改修・修繕が高額になりやすいことなどのデメリットを考慮しなければなりません。

初心者でも簡単にわかる！不動産投資の利回り

初心者が不動産投資を始めるにあたって、利回りについての正しい知識を持っておくことは、不動産投資で失敗しないためにも非常に重要です。ここでは、利回りに関する基礎知識をお伝えしていきます。

不動産投資の表面利回りと実利回りについて

利回りとは、不動産投資における利益率を意味しています。なお、不動産投資の利回りは、表面利回りと実利回りの２種類があります。

表面利回りとは

表面利回りとは、文字が表しているとおり、不動産投資の表面的な利回りのことを指しており、「年間賃料÷物件価格×100」で計算することができます。

表面利回りには、本来の運用で発生する改修・修繕の費用や税金の支払いなどの諸経費が考慮されていません。なお、不動産投資の募集広告などには、この表面利回りが掲載されている可能性が高いです。

実利回りとは

実利回りとは、不動産投資における実質的な利益率のことを指します。「（年間賃料-諸経費）÷（物件価格＋購入諸経費）×100」で計算することが可能です。

改修・修繕の費用や税金の支払いなどを考慮に入れた利回りであるため、不動産投資を実際に運用し始めた場合に得られるリアルな収益を算出することができます。

不動産投資の利回りは４〜５%、高くて10%前後が目安

不動産投資の利回りは、多くの場合、４〜５%程度、高くて10%が目安となります。「できる限り高い利回りで不動産投資を運用したい」と、初心者に限らず、誰しもが思うところでしょう。

ただし、前出のとおり、不動産投資の募集広告に記載されている利回りは実利回りではなく表面利回りである可能性が高いため、広告に掲載されている利回りは実際よりも低めに見積もっておいたほうが無難です。

初心者の方が不動産投資の収支シミュレーションを行う場合は、表面利回りで計算するのではなく、実利回りで計算を行って正確なキャッシュフローを把握するようにしてください。不動産会社が収支シミュレーションを提示してきた場合にも、利回りが実利回りで計算されているのかを確認すると良いでしょう。

利回りが低くても低金利＆長期返済ローンならば有利な場合もある

不動産投資の利回りの高低は、実際のところ、不動産会社のさじ加減に委ねられていると考えておくべきでしょう。たとえ、利回りが10%と掲載されている物件だったとしても、稼働率100%・空室ゼロを前提とした計算が行われていて、実際には実現が難しい表面利回りである可能性もあり得るのです。

なお、利回りが低い物件でも、低金利＆長期返済ローンを組むことができれば、レバレッジを効かせることができるほか、年間の支出を長期にわたって均して抑えることができるため、結果的にキャッシュフローが有利になる場合も考えられます。

不動産投資の初心者の方は、このような利回りに関する基礎知識を身につけたうえで、不動産投資をすでに運用している経験者の方々から情報収集を行ったり、不動産投資セミナーに参加したりして、利回りの実態を学習しておくことをおすすめします。

当サイトでご用意しているLINE公式アカウントでは、不動産投資で資産運用を行い、大きな成功を収めている経験者のノウハウや、失敗しない不動産投資のセミナー情報などを現在無料で配信しております。

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初心者なら把握しておきたい不動産投資の初期費用

不動産投資の初心者の方は、不動産投資を始める前に、どのような初期費用が発生するのかを事前に知っておきましょう。

① 不動産投資の各種手数料

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料とは、不動産を仲介する会社を利用して、アパート・マンション・戸建てを購入する場合にかかる手数料です。

不動産仲介手数料の相場は、税込の売買価格が200万円以下の場合は上限５%、税込の売買価格が200〜400万円の場合は上限４%（＋２万円）、税込の売買価格が400万円以上の場合は上限３%（＋６万円）が目安となっています。

不動産投資ローン事務手数料

不動産投資ローン事務手数料とは、ローンを借りる金融機関に支払う事務費用です。相場については、定額制の場合は３万円前後です。その他、ローン総額に対する定率制もあります。

ローン保証料

不動産投資ローンの場合、金融機関から借り入れをする際には、金額が高額となるため、保証会社を保証人とすることが通例となっています。保証会社を不動産投資ローンの保証人とする際に必要となるのがローン保証料です。

ローン保証料の相場は、一括支払いの場合は融資総額の２%程度、金利上乗せで支払う場合は年間0.2%〜0.3%程度となっています。

司法書士報酬

不動産を登記する手続きや、取引の立会い、抵当権の設定などを行う場合には、司法書士へ諸々の対応を依頼する必要があります。司法書士報酬の相場は、実経費を含めて10万円程度です。

② 不動産投資の各種保険料

火災保険料

火災やその他の地震以外の災害へ対応するために、火災保険に加入する必要があります。火災保険料の相場は、保険会社にもよりますが、マンションだと10年間で10万円程度となります。なお、壊れやすい木造の建物は、鉄筋コンクリート造のマンションと比べて災害リスクが高いため、３倍ほど火災保険が高くなる場合があるので注意が必要です。

地震保険料

火災保険では、地震による被害は保険対象となりません。そのため、地震に備えるためには地震保険に別途加入する必要があります。地震保険は国と保険会社が共同して運営している保険であるため、保険会社による保険料の差はないのが特徴で、相見積もりを取る必要はありません。

地震保険の保険料は、保険対象となるマンション・アパート・戸建ての建物の構造や所在地によって算出されます。具体的には以下の式で割り出すことができますが、自分で計算するには難解であるため、詳しくは保険会社や代理店に問い合わせてみてください。

地震保険料＝保険金額×基準料率
基準料率＝基本料率×（１-割引率）×長期係数

③ 不動産投資の各種税金

登録免許税

不動産を購入する際に、土地や建物に買った人の所有権を登記する必要がありますが、この登記手続きの際に国に収める税金が、登録免許税です。

登録免許税は、土地や建物の固定資産税評価額に税率をかけて計算されます。ただし、新築で固定資産税評価額がまだ付けられていない場合は、法務局で認定した課税標準価格を税率にかけることで計算します。

なお、土地の所有権移転登記および中古住宅などの所有権移転登記は2.0%、建物を新築した場合の所有権保存登記は0.4%の登録免許税がかかります。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得する際にかかる費用です。具体的には、固定資産税評価額の４%（平成30年３月末日までは３%）がかかり、不動産購入後の３ヶ月〜６ヶ月程度で納税通知書が届きますので、対応しましょう。

固定資産税

固定資産税は、不動産購入後にかかる費用であり、毎年１月１日時点で固定資産台帳に登録されている人に対して課税されます。計算方法は「固定資産税評価額×1.4%」です。

都市計画税

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用に充てることを目的とした税金です。固定資産税と同様に、毎年１月１日時点で市街化区域内の土地に家屋を所有している人に課せられます。都市計画税は「固定資産税評価額×0.3%」で計算されます。

④ 印紙代

印紙代とは、売買契約書および金銭消費賃借契約書を作成する際に、それぞれ必要となる費用です。契約書に記載する金額に準じて、印紙代の費用も異なってくるので注意してください。

記載金額	不動産売買契約書	金銭消費賃借契約書
100万円〜500万円	500円	1,000円
500万円〜1,000万円	5,000円	10,000円
1,000万円〜5,000万円	10,000円	20,000円
5,000万円〜１億円	30,000円	60,000円
１億円〜５億円	60,000円	100,000円

※最新の印紙代の金額や、上記の表にない価格帯の印紙代を確認する場合は、国税庁のホームページをご覧ください。

不動産投資の初心者必見！不動産投資ローンの仕組み

ここでは、初心者の方に知っておいていただきたい不動産投資ローンの仕組みをお伝えしていきます。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、文字の通り、不動産投資を行うために、金融機関から借り入れるローンのことを意味しています。マンション・アパート・戸建てなど、投資を目的としている物件を担保として、金融機関から購入資金の融資を受ける仕組みです。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

審査基準が違う

不動産投資ローンはマンション投資やアパート投資などの事業に対する融資となるのに対して、住宅ローンは個人が住むための物件購入費用の貸付となります。

そのため、不動産投資ローンは本人の信用力や事業の収益性などが審査基準として重視されます。一方、住宅ローンは本人の年収などの返済能力が主な審査基準です。

不動産投資ローンの方が住宅ローンよりも審査が厳しい

住宅ローンであれば、主な審査基準は返済能力ですから、サラリーマンや公務員などで収入が安定している場合は、基本的に審査に通る仕組みとなっています。

一方、不動産投資ローンの場合は、マンション・アパート・戸建てを経営していくにあたって、運用時の空室リスクや経年劣化による改修・修繕リスク、災害などのリスクによって経営に支障をきたす可能性も考えられます。様々なリスクにも耐えられる能力があるかどうかが試されるため、自ずと審査基準も厳しくなります。

金利の設定が違う

不動産投資ローンの場合、金利は２〜５%程度に設定されています。一方、住宅ローンの金利は、マイナス金利政策の影響などもあって、変動金利の場合は0.4〜３%程度となっています。

不動産投資ローンは「団体信用生命保険（団信）」への加入が必要な場合が多い

団体信用生命保険（団信）とは

団体信用生命保険（団信）とは、マンション購入で融資を受けてローンを支払っていた人が、万が一、亡くなってしまった場合に、その人に代わってローンの残債を返済してくれる生命保険のことです。

マンション経営の不動産投資は生命保険の代わりになるというメリットが良く聞かれるのは、この団体信用生命保険（団信）によるものです。万が一のことがあっても、マンションという資産と月々の家賃収入を家族に遺すことができます。

団体信用生命保険（団信）の加入条件とは

団体信用生命保険（団信）へ加入する場合には、金融機関に、持病や障害の有無など、自身の健康状態について記載する「団体信用生命保険申込書兼通知書」を提出します。なお、がん（悪性新生物）・心疾病（急性心筋梗塞）・脳卒中といった三大疾病の既往歴がある場合は、団体信用生命保険（団信）への加入が認められない場合があるため、注意しましょう。

不動産投資の初心者が知っておきたい始め方のポイント４選

不動産投資の初心者の方が知っておきたい、不動産投資の始め方のポイントを４つ厳選してまとめました。

老後の家賃収入（インカムゲイン）をゴールにして長期的に考える

手持ちの資金が少ない場合でも、無理なくローンを組めば、不動産投資を始めることができます。たとえば、30歳までに不動産投資を始めると、60〜65歳くらいにはローンを完済できる見込みとなります。65歳といえば定年退職の時期ですから、リタイア後に年金と合わせて家賃収入（インカムゲイン）を得られるメリットを享受できます。

中には、物件を売り抜いて売却益を得るキャピタルゲインを狙って不動産投資を始める人もいますが、不動産投資の初心者であれば、まずは老後の家賃収入（インカムゲイン）をゴールとして捉え、長期的な視点で堅実な運用を続けましょう。