「仲介」と「買取」の違いって？知って得する不動産売却術　

不動産を売却すれば、売却益による一時金は得られますが、以後の家賃収入はゼロになってしまいます。つまり、将来に向けた継続的な収入や資産が無くなってしまうのです。

 

不動産は買うだけでなく、売ることも１つの大きなリスクであり、だからこそ適切な方法で、損をせずに売却することが必要なのです。

 

今回は、不動産を高く売却するために「仲介」と「買取」の違いや注意点、不動産売却の判断基準まで、今不動産を売却しようかどうか迷われている皆さんに、知って得する不動産売却の方法を解説していきます。

 

不動産を売却する理由

そもそも、不動産を売却しようとするきっかけは何なのでしょうか。代表的な例を２つ挙げて説明していきます。

 

住まいを買い替える

永住のつもりで購入した家やマンションも、ライフスタイルや家族構成の変化に伴い、新しい住まいに住み替えたいと考える機会もあると思います。

 

現在の住まいを売却してから、その売却代金を頭金にして新しい住まいを購入し、より快適な暮らしを手に入れている人も多いです。

 

ただし、買い替えの場合は、売却と購入を並行して進めていかねばなりません。

 

細かい手続きも多いため、売りと買いのタイミングのズレから想定外のトラブルに発展する可能性もあります。

 

そうならないためにも、事前に不動産売却の流れを把握して、必要な知識や情報を蓄えておく必要があります。

 

相続した土地を売却する

ひとえに不動産といっても、一戸建てなのか、マンションなのか、あるいは土地なのかによって事情が変わります。特に土地の場合は、用途によってかかる税率も変わります。

 

住宅用地であれば、固定資産税を安くおさえることができるのですが、特に活用されていない土地は、所有しているだけで余計な税金を納めなければなりません。

 

こうした余計な税金をおさえるためにも、土地の売却は有効です。

 

また、相続によって譲り受けた土地の場合は、「不動産登記簿」（登記事項説明書）への相続登記が必要となります。

 

土地を売ることができるのはその土地の所有者で、「不動産登記簿」（登記事項説明書）に記載されている人のみとなりますので、あらかじめ確認しておきましょう。

 

不動産売却を成功させるための心構え

マンションや一戸建て、土地などの不動産を売却するからには、誰もが「高く、そしてできるだけ早く」売りたいと思っているはずです。しかし、現実はそう甘くはありません。

 

少しでも良い条件で不動産を売りたいのであれば、ある程度の不動産売却の基礎知識を身に付けておく必要があります。

 

情報収集と、事前準備を綿密に行い、信頼のおける不動産会社（仲介会社）を選びましょう。

 

そして、売却プランをしっかり立て、高く売るための努力をしなければなりません。

 

不動産売却のノウハウを身に付ける

不動産関係に詳しい人を除いて、はじめての売却の場合は聞きなれない用語や書類、手続きや税金など知らないことばかりです。

 

また、不動産会社と仲介契約したからといって、任せきりにしていては売却活動に時間がかかったり、希望の価格で売れない事態になったりする可能性もあります。

 

不動産を手放すことを決めたなら、まずは基本の知識をおさらいしていきましょう。

 

わからないまま取引が進んでいくことのないよう、売却活動にも積極的に関わる姿勢でいることが大切です。

 

不動産売買は一期一会

大事に暮らした家や思い出の実家の土地を売るにあたって、売り出し価格を決めるのも売買契約の条件を定めるのも売り主ですが、不動産は１対１の取引であり、買主が現れなければいつまでたっても売れることはありません。

 

市場の相場からかけ離れた価格戦略や、美辞麗句だけ並べたてるような売り方では、せっかく興味を持ってくれた買い手も離れていくことになりかねません。

 

ある程度の価格交渉に応じたり、買い手が求める物件についての情報開示ができるように、自分なりの情報収集と売却計画が必要です。

 

売り手も買い手も納得できる、良い取引ができるように心がけましょう。

 

不動産の売却方法

ここからは、いよいよ不動産を売却する段階です。不動産を売却する方法として、大きくわけて「仲介」と「買取」での売却方法があります。

 

ここではこの２つの違いや特徴を確認していきましょう。

 

仲介

仲介での売却方法ですが、売却する不動産を不動産仲介会社に売却依頼（媒介契約の締結）をおこなうことで、売却することが可能となります。

 

仲介の場合は、不動産仲介会社が不動産を購入するのではなく、主に一般の個人のお客様が購入することとなりますので、販売活動をおこない購入希望者を探す必要があります。

 

そこで頼りになるのが不動産仲介会社です。

 

不動産仲介会社は、既に登録されている購入希望のお客様や来店のお客様への物件のご紹介とあわせて、不動産ポータルサイトや不動産流通機構（レインズ）などのインターネット媒体への掲載や、新聞折込チラシなどの各種広告媒体を使って、広く購入希望者を探します。

 

不動産仲介会社は、不動産の購入検討者が見つかると、売主と購入検討者の間に入り、契約条件の折衝や契約手続きなど、各種調整をおこないます。

 

また、契約が完了した後も不動産の残金決済・お引渡しが完了するまで、不動産仲介会社が売主・買主に対しあらゆる面でサポートをおこないます。

 

このように売主と買主の間に不動産仲介会社が立つことで、「仲介」においても安心・安全に不動産の売却が可能となるのです。

 

買取

買取が仲介と大きく異なる点としては、売却スケジュールに一番影響を与える、「広告・販売期間」が不要となることです。

 

その他の流れとしては、基本的に仲介と同じといえます。

 

「買取」での売却方法では買主が不動産会社となるため、仲介の場合のように、一から購入希望者を探す必要がなく、不動産会社に売却の相談をおこなってから不動産売買契約の締結、残金決済・引渡しに至るまでの期間が、仲介の場合より圧倒的に短くできることが最大の特徴です。

 

買取と仲介の違いについて

買主が違う

仲介の場合、買主は主に個人のお客様となります。そのため購入した不動産の利用方法は、通常、自分自身が住むために購入する「実需」での利用がほとんどです。

 

一方、買取の場合、買主は不動産会社となります。

 

不動産会社は、利用されていない土地・建物やマンションを購入し、不動産の開発・建設やリノベーションなどの付加価値を付け、再度販売をおこなう事業目的で購入する違いがあるのです。

 

売却手続き期間が違う

仲介の場合、買主は個人のお客様となるため、一から購入希望者を探す必要があり、広告・販売期間を想定しなければなりません。

 

また、仲介では、不動産仲介会社は、通常３か月程度を目安に不動産売買契約の締結に至ることを想定した売却査定価格を提案しますが、不動産の市場相場からかけ離れた売り出し価格を設定した場合や、不動産の立地条件、破損・汚損の状態などの状況によっては、不動産売買契約の締結に至るまでに３か月以上の時間を要することも決して珍しいことではなく、長い場合は一年経過することもあります。

 

そして、広告・販売活動により具体的な購入検討者が見つかった場合でも不動産売買契約へ進めるためには、買主との契約条件や引渡し期限など諸条件の折衝も必要となるので、売主も売却希望手続きだけでは契約を進めることが難しいことや、無事不動産売買契約を締結した後も最終的に売却手続きが完了する「残金決済・引渡し」までは、通常２～３か月が必要になります。

 

そのため「仲介」の場合は、不動産を現金化できるまで、一定の売却期間が必要となるのです。

 

一方で、買取の場合、買主は不動産会社となるため、仲介の場合のように一から購入希望者を探す、広告・販売活動を必要としません。

 

そのため販売期間が不要となり、短期間で売却手続きが完了することとなるのです。

 

また、不動産のプロである不動産会社が買主となり、売主と直接契約条件を調整することで、売主の様々な売却事情に対応した売却スケジュールで進めることができることや、ローン解約による契約解除などの不測の事態の発生のリスクも低いことから、当初想定した売却スケジュールが変動することなく、より安心・安全に不動産の売却が可能となるのです。

 

売却価格が違う

仲介の場合、様々な広告媒体を利用し、広く購入希望者を探すため、不動産市場の相場価格で成約に至る可能性が高いといえます。

 

一方買取の場合、不動産会社が購入した不動産を、その後、付加価値をつけた上で、再度販売することとなります。

 

そのため買取の場合は販売期間がなく、売主の売却希望条件に沿った売却スケジュールで進めることができる反面、そのリスクを不動産会社が負担するため、仲介の場合と比較すると一般的には売却価格が低くなることがあります。

 

しかし、不動産（物件）の状況によっては、不動産市場の相場価格と同等の価格で成約に至る可能性もありますので、信頼のおける不動産仲介会社に仲介の場合の売却価格と買取の場合の売却価格の査定をしてみましょう。

 

不動産売却で知っておきたい業者の選び方

不動産買取においては買い取り方もですが、適切な業者選びができるかどうかで大きく買取価格が異なってきます。

 

ここからは不動産買取で知っておくべき業者の選び方を紹介します。

 

不動産買取専門か、仲介も手掛けるか

不動産会社といっても得意分野はさまざまです。

 

売買の仲介を専門にする会社、賃貸業をメインにする会社、買取を専門にする会社と、それぞれ専門的なノウハウを駆使し事業を展開しています。

 

不動産売却を検討する場合、その会社の得意分野や専門性を確かめる意味でも、実績等を確認する必要があります。

 

売主の事情に合わせた適切な売却方法を提案できるか

不動産買取は、買取専門の不動産会社に依頼する場合もあれば、仲介も行っている会社に依頼する場合もあります。

 

買取専門業者なら、市場に流通しにくい物件でも買取してもらえたりするなどのメリットがあります。

 

一方、仲介も行う業者の場合、売却の手段として、買取だけでなく仲介での売却を提案してもらえるというメリットがあります。

 

不動産売却の判断基準とタイミング

ここからは、皆さんが高く不動産を売却することが出来るようにするための、判断基準を紹介していきます。

 

せっかく不動産を売却するなら、できるだけ高く売却をしたいと思う方は多くいるでしょう。

 

安く買って高く売るのは商売の基本であり、不動産投資においても考え方は同じです。

 

項目に分けて、高く不動産を売却出来るタイミングを紹介していきます。

 

購入価格よりも高く売れるとき

所有している不動産の価値が高まり、購入時の価格よりも高く売れるなら売却を検討していいタイミングだといえます。

 

１年間に発生する税引後の賃貸収入の５倍～１０倍ほどの利益が得られる事が目安です。

 

少子高齢化により人口が減っていく国内では、不動産に対する需要は将来的に減っていきます。

 

また、時間が経てば所有する不動産が劣化していき、後になって高い売却益を得るのは難しいです。

 

もし売却により得られる税引き後キャッシュフローが５倍未満なら、売却を考え直すことも大切です。

 

不動産価格が高騰しているときに限り、安く買って高く売る戦略が役に立ちます。

 

多額の費用が発生しそうなとき

人々が利用する不動産は年月が経つと劣化していき、点検や修理などのメンテナンスが必要になります。

 

多額の修繕費用が発生して利回りが悪化しそうなときは、不動産の売却を検討することがおすすめです。

 

大半の不動産では築１０年以内なら修繕費用が発生せず、高額なコストが発生しにくいものです。

 

しかし築１０年を超えれば物件の設備や内装が劣化して、修繕するためのコストがかります。

 

また、古くなった物件だと大規模修繕が必要な場合があり、１戸あたり８０万円から１３０万円の費用が１つの目安になっています。

 

１００万円程度のコストが発生すれば、利回りはかなり低くなってしまいます。

 

不動産の修繕などにより多額の費用が発生するときは、物件の売却を考慮すべきタイミングです。

 

売却益を低下させないために、修繕が必要になる前に売却することをおすすめします。

 

元金返済負担が節税効果を上回るとき

所得税を減らすために不動産を購入している人は多くいるはずです。

 

不動産の購入にかかった費用は減価償却費となり、定率法で計上すれば購入した直後に大きな節税効果を得られます。

 

ですが、定率法で計上すると年数と共に節税効果が弱まり、所得税が後から増えていきます。

 

不動産ローンを借りて物件を購入した場合、経費にならない元金の返済額が節税効果を上回ると損してしまいます。

 

不動産投資では税金によって得られる利益が大きく変わるものであり、節税効果がなくなればリターンも少なくなるのです。

 

元金返済負担額と節税額を比較して、不動産の売却タイミングを検討しましょう。

 

不動産の売却タイミングに影響する要素

不動産の売却に影響する要素を知りたいと思われている方もいるでしょう。

 

物件価値はさまざまな要素によって変動するため、要素を考慮することがリターンを得るためのコツです。

 

それぞれの要素について見ていきましょう。

 

不動産の市況

不動産の土地には売買価格が決められていて、地価により不動産の市況を分析できます。

 

平成２３年～平成３１年にかけて地価は緩やかに上昇しています。

 

地価が上がれば不動産の価値も高まり、投資家は所有している不動産を高く売りやすくなります。

 

人口が増え続けているところでは、物件の需要も大きいのです。

 

しかし人口が減少していく少子高齢化社会では、物件の供給過多などにより不動産価格が下落するリスクもあります。

 

不動産市況が悪化すれば所有物件を高く売るのが難しくなります。

 

不動産を売却するときは人口の増減や地価などを考慮しておきましょう。

 

不動産の築年数

税法によって不動産には耐用年数が決められていて、耐用年数を超えると資産価値が下がります。

 

築年数と耐用年数の差が少なくなれば、不動産の収益性や価値は減ってしまいます。

 

また、金融機関は融資する際に不動産の築年数を考慮するため、築年数が長いと融資条件が悪くなるデメリットもあります。

 

実際には耐用年数よりも早く劣化する場合も多く、早めに売却することで安売りを防げます。

 

所有している不動産を売却するならば、築１５年以内を目安としておくことがおすすめです。

 

まとめ

不動産売却においても、やり方に違いがあることや、業者によって同じ買取方法でも価格が大きく異なることがわかりました。

 

より高く不動産を売るために、適切な業者選びや売却方法を知る必要があります。

 

売却に関する勉強も大切ですが、業者選びもしっかり行い、満足のいく不動産売却にしましょう。

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