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【不動産投資】売却はローン残債があってもできる!初心者に向けた売却益の考え方

2020.08.27 298
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【不動産投資】売却はローン残債があってもできる!初心者に向けた売却益の考え方

不動産投資で得られる収入は、家賃収入としてのインカムゲインと物件の売却によるキャピタルゲインがあります。多くの人が不動産を売る場合に、購入時の物件価格より売却時の価格を高くして、売却益を出したいと考えるでしょう。しかし、逆に、購入価格よりも売却価格が低いと、売却損となってしまいます。

 

また、会社員の方は金融機関から融資を受けて不動産投資を始める方も多いと思います。ローン残債がある場合に不動産投資の売却ができるのか不安ですよね。

 

この記事では、不動産投資で売却益を生み出すために必要な考え方と、ローン残債がある場合の不動産売却について解説します。

 

売却益を見越して不動産を購入する

不動産投資を始める場合には、「出口戦略」を意識する必要があります。出口戦略とは、不動産投資を切り上げるタイミングを考えることで、投資物件では最終的には売却がメインとなります。

 

物件のオーナーは不動産投資で得た物件を自分の好きなタイミングで売却することが可能です。購入した価格よりも高い価格で売却ができると「キャピタルゲイン」、つまり売却益となります。対して購入した価格よりも低い価格でしか売却できない場合は、「キャピタルロス」といい、つまり売却損となります。

 

いかに売却損を出さずに、売却益を得られるかを考えるのが出口戦略の基本となります。物件を購入するときは、売却する場合まで見越して、物件の選定と購入をしなければなりません。

 

不動産投資における売却益の考え方

 不動産投資で売却益を出すためには、低い価格で購入して、高い価格で購入するということが必要になります。現実問題では、物件は築年数が経過してしまうと価格は下がっていってしまいます。そのため、購入したときの価格より低い価格で売却をしても、利益が残るようにしておきましょう。

 

不動産投資の売却益は総収入と総支出で考える

不動産投資における売却益は、購入価格と売却価格の差で考えてはいけません。あくまでも、総収入と総支出の差を見て考えていきましょう。

 

例えば、不動産の購入価格が1,000万円で、売却価格が800万円だったとしましょう。単純に売却価格から購入価格を引いてしまうと200万円の赤字です。この計算をすると売却損となってしまいます。しかし、物件の投資運用中に得た利益が400万円あるとしたら、200万円の黒字で売却益となります。

 

ローン残債と経費を引いて売却益を考える

ローン残債のある方は、ローン残債と経費も引いて売却益を考えていきましょう。会社員の方で副業として不動産投資をされている方には、金融機関の融資を得て物件の購入をされている方もいらっしゃると思います。不動産を売却する際には、不動産を購入した時のローンを完済しなければなりません。

 

また、仲介手数料や抵当権抹消費用といった経費もかかり、売却益に応じた所得税の支払いもあります。

 

このようなローンの残債と経費を除いて最終的に手元に残るお金が売却益となります。

 

ローン残債を減らして売却益を増やす3つのポイント

不動産投資において物件を売却するときは、ローン残債と経費を差し引いた残りが売却益となります。そのため売却益を増やすためには、売却価格に対する残債を減らすことが効果的です。残債を減らして売却益を増やすには3つのポイントがあります。

 

頭金を増やしてローン残債を減らす

頭金を増やしてローン残債を減らすことは、売却益を増やすことにつながります。物件を購入する際に頭金を増やすことで金融機関から融資を受ける金額が少なくなります。

 

頭金を増やすことで運用中の毎月の返済額を減らすことができ、毎月手元に残る利益を増やすことができます。また、売却時の残債が少なくなるためローンを完済しやすく、最終的に売却益を増やすために効果的なポイントとなります。

 

繰上返済をしてローン残債を減らす

会社員の副業として不動産投資を始める方の場合は、頭金をあまり多く準備できないということもあるでしょう。頭金を増やすことができない場合でも、繰上返済を途中で行うことによって頭金を増やした場合と似たように、残債を減らして売却益を増やすことができます。

 

繰上返済によって返済される金額は利息ではなく元金に当てられるため、月々の返済額と総返済額を減らすことができます。よって、繰上返済も残債を減らすポイントとなります。

 

借り換えでローン残債を減らす

借り換えとは、現在よりも低い金利のローンに乗り換えることで、毎月の返済額や総返済額を減らすことができます。残債が減るため、売却益を増やすポイントとなります。

 

ただし、借り換えには費用がかかってしまうものです。そのため、借り換えの費用を払ってでも自分に利益があるのか慎重に考えてみましょう。

 

また、金融機関としては予定していた利益が得られなくなるため、繰上返済や借り換えに対して良い印象を持たないことがあります。今後も不動産投資を続けるにあたって、その金融機関でローンを組むならば、金融機関の担当者と事前に相談をしておきましょう。

 

不動産投資で売却のタイミングは大きく2つ

ここまでは不動産を購入するときに意識することを中心にお伝えしました。ここからは不動産の売却のタイミングについてお伝えします。不動産投資では売却益を出すためには、売却のタイミングも重要になります。売却のタイミングには大きく2種類ありますので、それぞれ確認していきましょう。

 

利益目標を達成したとき

売却のタイミングの1つめとしては、利益目標を達成したときとなります。目標としている利益が出せる場合には、所有している物件の売却を考えるタイミングとなります。

 

この時に、価格がまだ上がるかもしれないと思って、売却を先延ばしにしてしまうと、不動産価値が下落してタイミングを逃してしまう可能性があります。目標が達成できなくなってしまうため、目標の利益に達成したタイミングで、予定通りに売却をすることが、売却益を得るために重要なことです。

 

残債が不動産価格を大きく下回ったとき

ローン残債は毎月ほとんど一定の割合で減っていきます。対して、不動産の価格も築年数の経過とともに下がっていきますが、下落率は一定ではなく築年数によって下がらない場合や、突然急下降することがあります。

 

売却のタイミングとしては、不動産の価格が一定かあまり下がらないような時期がよいでしょう。この時期には、残債が不動産価格を下回る状態になりやすく、売却益が得やすくなります。

 

売却のタイミングを逃さないためにも、残債と不動産価格を日頃から確認しておくようにしておきましょう。

 

不動産の売却益に関わる家賃設定

一般的にインカムゲインとして考えられている家賃も、実はキャピタルゲイン、つまり売却益に関係しています。ここからは、家賃が売却益にどのように関わっているか解説していきます。

 

売却益のために家賃の設定は高くしておこう

売却益を増やすためには、家賃の設定を高くしておくことがポイントとなります。不動産投資で売却をする場合は、審査が2回行われます。1回目は簡易査定と呼ばれ、簡単な計算によって価格を算出していきます。このとき用いられる計算方法が収益還元法と呼ばれ、

 

不動産価格=(年間の家賃収入 – 年間でかかった経費)÷還元利回り

 

で計算されます。計算式で表されるように家賃収入が高ければ高いほど、不動産価格は高くなります。不動産価格が高くなることで売却益を増やすことができるため、家賃の設定は高くしておきましょう。

 

売却益のために物件の管理は徹底しておこう

売却益を増やすために、物件の管理を徹底しておくこともポイントとなります。なぜなら、物件の管理をしておくことで家賃が下がりづらくなるからです。大きな汚れや傷は入居者の印象が悪くなります。

 

そのため、家賃や入居率に影響を与えてしまうため、査定のときに価格が下がってしまいます。また、目立ちづらい小さな傷や少しの汚れも見落としがちですが、時間の経過とともに傷が大きくなったり、汚れが取れなくなったりする可能性があるため、注意しておきましょう。

 

物件の管理を徹底するためにも、管理会社とは日頃からコミュニケーションを取り、古くなった設備を変えるなどしておきましょう。管理を徹底することで家賃の価格を下げずに、売却益を増やすことができます。

 

投資物件を売却するときに気をつけること

不動産投資でいざ売却をするとなったとき、どのようなことに注意をしておけばよいのでしょうか。売却益を減らさないようにする注意点を確認していきましょう。

 

査定は複数の不動産会社へ依頼する

不動産を売却するときは、簡易査定が行われます。簡易査定といっても1社だけではなく、複数の不動産会社に依頼しておくことが大切です。

 

なぜなら、1社だけに査定をしてもらうと、その価格が適正でない場合があるからです。適正な価格でない場合は、売却価格が低すぎて売却益が少なくなってしまう場合や、逆に売却価格が高すぎて、売れ残ってしまうなどの問題が生じてしまします。

 

売却益が少なくならないようにするためにも、不動産の査定は複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。

 

また、査定依頼は不動産一括査定サイトを利用するという方法もあります。不動産一括査定サイトでは物件の情報を入力すると、複数の不動産会社から査定価格を提供してもらうことができます。

 

適正な査定価格を知ることもでき、最高価格や最低価格から相場を掴むこともできるので有効な手段です。

 

売却の募集広告を変更する

投資物件を売却するときは、募集広告を出す場合が多いです。募集広告を出す場合には、売却がすぐにできないことを想定して、仲介業者と相談して内容を変更していきましょう。

 

なぜなら、売却物件の買い手が募集広告を出してすぐに決まらずに、売却が長引いてしまうことも大いに想定できるからです。

 

なかなか買い手が決まらない場合、長期間同じ募集広告を出していると、買い手側も売れない理由があるのではないかと疑ってしまいます。また、買い手を飽きさせないためにも、適宜改善していく必要があります。

 

不動産会社と良好なコミュニケーションを取る

物件の売却は基本的にあなた1人でやることはないでしょう。会社員の副業として不動産投資を始める場合には、売却は不動産会社と二人三脚で行っていくことが一般的です。

 

売却を仲介してくれる不動産会社は募集広告を出して買い手の応募を募り、値段交渉などを行ってくれます。そのため、売却を円滑に行い、売却益を得るためには不動産会社の担当者に快く協力してもらう必要があります。

 

そのためにも普段から不動産会社の担当者とは良好なコミュニケーションを取っておくことで、売却をスムーズに行うことができます。

 

売却の細かい条件を担当者と共有する

上記の不動産会社の担当者と良好なコミュニケーションを取ることにもつながりますが、良い関係を作れたら適宜打ち合わせをして、売却の細かい条件を共有しておきましょう。

 

売却の細かい条件としては、具体的に言うと値引き交渉などが挙げられます。物件売却の募集広告を見た買い手は、内覧後には、不動産会社と連絡をとって売買の話を進めていきます。

 

このときに売却の値引き交渉などが話に上がりますが、値引き交渉にすぐに回答が出来ない場合は、買い手の気が変わって売却のチャンスを逃してしまう可能性があります。不動産会社の担当者が買い手にスムーズな交渉ができるように、値引きなどの細かい条件をあらかじめ相談しておく必要があります。

 

ローン残債のある投資物件の売却は可能なのか

ここからは、実際にローン残債がある投資物件は売却ができるのかどうかという点を解説していきます。投資物件を金融機関から融資を受けて購入した場合、売却の際にもローンの残債が残っているということも多いでしょう。残債のある状態で物件を売却するのが可能なのか、結論としては、売却を行うことは可能です。

 

売却は可能ですが、売却代金がローン残債を上回る場合下回る場合で条件が異なってしまうので、注意しましょう。

 

売却代金がローン残債を上回る場合は、売却代金で充当が基本となります。つまり、売却益でローン残債を完済して、投資物件に設定されている抵当権を抹消する必要があります。

 

抵当権の抹消は、不動産を売却して不動産登記の名義変更を行うために必要な手続きとなります。売却代金がローン残債を上回る場合は、問題なく抵当権を外して売却することができます。

 

しかし、売却代金がローン残債を下回る場合は、差額を自己資金で用意しなければ抵当権は抹消できません。抵当権が抹消できないということは、その不動産を売却することができなくなります。

 

例えば、1,000万円のローン残債があり、売却価格が800万円であった場合には、自己資金が200万円あれば、抵当権は抹消することができ、不動産を売却できます。もし、200万円の自己資金がない場合は、足りない分も分割で返済していくというわけにもいかず、一括で返済する必要があります。

 

売却代金がローン残債を下回る可能性があるため、売却しようとしている物件の売却価格で残債を完済できるかどうか調べておく必要があります。また、売却価格で完済できない場合は、自己資金で払いきれるのかどうか、不動産会社に査定依頼をしてみるのも1つの手です。不動産一括査定サイトで査定してみる、インターネットで似た条件の物件がどのくらいで販売されているのか確認してみるのもいいでしょう。

 

売却に買い替えローンが利用できる場合もある

それでは、売却代金がローン残債を下回る場合に、自己資金がなかったら不動産物件を売却できないのでしょうか。

 

自己資金が用意できなくても売却する方法はあります。それは、買い替えローンが利用できる売却のケースです。

 

買い替えローンとは、物件を売却して新たな物件を購入し、ローン残債を新居のローンに含めて新たに借り入れをするということです。このような買い替えであれば、自己資金なく不動産を売却できることもあります。

 

買い替えローンを利用するメリットは、これまで支払ってきたローンより金利が下がるケースがあるということです。また、売却によって損失が発生したときは、所得税や住民税が減税されるという優遇措置を受けられる場合もあります。

 

しかし、買い替えローンは、ローンを組んだ当時よりも大幅に収入が増えた人や、収入に比較的余裕のある人などに限定されてしまいます。また買い替える不動産の価値によっても左右されてしまうため、かなり限定的になります。

 

また、買い替え先の物件のローンがあるため、ローンの支払額としては増えることになります。金融機関や不動産会社と相談して、慎重に進めていきましょう。

 

不動産売却における買い替えローンのメリット

買い替えローンの最大のメリットは、売却額でまかなえないローン残債があっても自己資金ゼロで買い替えができるということです。

 

また、買い替え時に、不動産の購入価格よりも売却価格のほうが低くなり損失を受けた場合を譲渡損失といい、所得税や住民税が控除される税制待遇を受けることもできます。控除の額や控除を受けられる年数は、売却する不動産の敷地面積や損失金額によって変わってしまうため、不動産会社の担当者に相談してみましょう。

 

不動産売却における買い替えローンのデメリット

買い替えローンでは基本的に、現在よりもローン総額は増えてしまいます。そのため金融機関から融資を受けるための審査が通常よりも厳しくなっていきます。

 

また、不動産の売却と同時に新しい不動産の購入を進めなければならないため、かなりハードなスケジュールになります。

 

このように、不動産売却において、買い替えローンはデメリットも大きくなっているため、最初に物件を購入する段階から買い替えローンを検討することはやめておきましょう。そして、できるだけ売却価格で残債がなくなるように事前に計画を立てておきましょう。

 

残債の支払いが困難なときは任意売却を検討してみる

ローンの残債の支払いが困難で支払いを滞納してしまっている場合は、金融機関に相談しましょう。金融機関と話し合い、任意売却を行える場合があります。任意売却は、競売とは異なります。

 

競売は、ローンの返済が滞ってしまっているため、金融機関に物件を差し押さえられてしまうことです。競売のデメリットとしては、相場より安く落札されることが多いため、ローンが多く残ってしまう可能性が高いです。

 

対して、任意売却では実勢価格に近い売却価格で取引されるため、競売よりも残債が少なくなる場合が多いです。ローンの支払いを滞納してしまうような場合では、早めに金融機関に相談してみましょう。

 

不動産の売却時には税金優遇制度を活用してみる

ローン残債がある不動産を売却する場合には、諸経費や税金がかかります。不動産を売却するには、売却代金の5%ほどの費用がかかると言われています。

 

例えば、仲介手数料、印紙代、抵当権抹消費用、ローン返済手数料、譲渡所得税、住民税などがかかってきます。

 

しかし、売却にかかる税金は、税金優遇制度を利用して負担を軽くすることができます。不動産投資で売却益が出た場合の代表的な控除として、3,000万円特別控除があります。この特別控除は、譲渡所得から3,000万円を差し引けるという特例になっています。

 

また、売却益が出ずに、売却損が生じてしまった場合にも、損益通算として売却損を他の所得と合算して減税できるといった特例もあります。

 

例えば、売却価格より残債が400万円高く、給与所得が800万円だったとします。この場合に、損益通算で確定申告を行うと、給与所得の800万円から400万円を控除することができるという特例です。

 

このように、税金優遇制度を活用することで不動産の売却に発生する費用を抑えることができます。

 

不動産の売却益でローン残債を返済するコツ

ローン残債のある不動産で売却益を得るためには、不動産会社にしっかりと希望売却価格を伝えておく必要があります。

 

希望売却価格を決めるにあたっては、売り出し価格を残債が全額返済できるように設定しておきましょう。また、売却価格がローン残債に届かない場合は、不足分を支払い可能な額にしておきましょう。

 

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産物件を高値で売却するためには、信頼できる不動産会社を選ぶことです。不動産が高く売れるかどうかは不動産会社にかかっていると言ってもいいでしょう。

 

実績や知見のない不動産会社では、なかなか買い手を見つけることができず物件が売れ残ってしまうといった問題が生じます。また、ローン残債をはるかに下回る金額で売却するという事態に陥ってしまうこともあるでしょう。

 

不動産会社を選ぶには、売却実績があるか、査定額の根拠が明確か、売りたい物件に強みがあるか、説明が丁寧か、などの点から確認していくとよいでしょう。

 

不動産会社と協力して売却益を増やす

信頼できる不動産会社を選んだら、物件の売却までの戦略を練っていきましょう。不動産会社の担当者も売り手のことがわからないと戦略を練るのは難しいです。

 

不動産物件には特有の強みや弱みがあり、売り手自信にもローン残債があるかどうかを把握することで戦略を練ることができます。あなたの、希望売却価格と希望売却時期は明確にしておきましょう。不動産の売却で売却益を得るためには、不動産会社に任せっきりにしないことが大切です。

 

地域での売却実績や情報を把握する

売却益を出すためには、地域の売却実績や情報といった、地域の特性とニーズを把握していくことが大切です。なぜなら、不動産の市場や地域のニーズによって、売れる物件の条件は異なるからです。

 

例えば、駅から徒歩10分圏内はどの地域でも高く売却できる条件ですが、売却予定の地域にファミリー層が多ければ、駅近よりも部屋の間取りや、治安の良さが優先されることが多いです。

 

つまり、その地域における買い手のニーズを把握することで、売却益を増やすことができます。地域のニーズを把握した不動産会社に依頼することで、一見弱みに見えるポイントも強みに変えることができるでしょう。

 

しかし、不動産会社を選ぶときは、安定感のある大手を選ぶ人が多いでしょう。売却益を増やすためには、地域での売却実績や情報量の多い、地元の中小企業という考えもあります。

 

売却する投資物件の魅力を高める

売却する物件の魅力を高めるためには、ハウスクリーニングや修繕などで物件の状態を魅力的に保つことも大切です。買い手が気にする物件の劣化が目立つのは、キッチンやバス、トイレなどの水回りです。

 

自分の家を掃除しているときも、水回りの汚れを自力で完璧に落とすのは困難ですよね。そのため、ハウスクリーニングやリフォーム業者に頼んで修繕をしてもらう必要があります。

 

修繕の業者に迷ったらリフォームではなくハウスクリーニング業者に頼みましょう。なぜなら、リフォームは費用が高くなる上に売却価格に反映されない場合があるからです。そのため、低費用なハウスクリーニング業者を検討しましょう。

 

ここでも、重要なのは信頼できる不動産会社に相談することです。独断でリフォームかハウススリーニングを選ぶのではなく、経験や実績のあるプロに見極めてもらったほうがよいでしょう。

 

住宅診断をして買い手の不安を払拭する。

不動産投資で物件を売却する場合、買い手側の不安としては、見えない部分の劣化や不具合などが想定されます。住宅診断を行うことによって、このような買い手の不安を払拭することができ、買い手に対して自信を持って物件を売却することができます。

 

一般的な住宅診断では、物件の劣化具合を調査するものですが、より専門的な調査を依頼することもできます。

 

住宅診断は住宅診断士と呼ばれる資格を持つ方が、専門的な知見から住宅の状態を確認することです。住宅診断士はホームインスペクターとも呼ばれ、住宅診断はホームインスペクションとも呼ばれるため覚えておきましょう。

 

また、2016年に宅建業法の改正が行われました。その結果、不動産会社が売買の仲介の際には、売り手側と買い手側の双方に住宅診断の意向を確認することが、義務化されました。

 

内覧時に売却物件の印象を良くする4つのポイント

売却する物件の買い手が最終的に購入するか判断する需要なタイミングが内覧となります。内覧でできるだけ物件の印象を良くするかどうかが売却の決め手にもなります。

 

内覧時に気をつけるポイントは4つあります。

 

①物を整理してスッキリと見せておくこと

物が多い場合は、できるだけ片付けてスッキリとさせておきましょう。部屋が広く見え、なおかつ清潔感を与えることもできます。特にリビングルームの広さを重視する買い手は多いため、リビングルームの内覧時には気をつけておきましょう。

 

②照明や窓からの光を利用して明るく見せておくこと

部屋が明るいということは買い手へのイメージも良くなります。もし窓から採光が取れないような日当たりの悪い部屋の場合は、照明を明るいものに変えるなどして対策をしておきましょう。

 

③買い手側からの質問には真摯に答えること

買い手の窓口となる存在が不動産会社となります。不動産会社とコミュニケーションを取って、買い手がどのようなことを気にしている人なのか、購入物件に対する希望などを聞いてもらいましょう。

 

そしてその情報に合った対策を練って買い手側の質問には真摯に答えていきます。このとき重要なのが、投資物件の弱みとなるような言いにくい質問にもはっきりと答えていくことです。

 

買い手側も物件が中古であることは承知の上ですので、完璧でないことも知っています。売却される不動産が中古物件であるのに、弱みがないと何か隠しているのではないかと買い手は不安に思ってしまいます。

 

そうならないためにも、買い手にとって誠実な売り手として対応していくことが肝心です。

 

④住みやすさなどの周辺の地域環境について伝えること

あなたも不動産投資で物件を購入したときは、周辺の地域環境について調査したのではないでしょうか。同じようにあなたの売却物件の買い手も住みやすさや周辺の地域環境には気になるものです。

 

買い手がご自身で住むにしても、投資物件として活用するにしても、周辺の環境で住みやすさは大きく変わります。そのため、周辺の治安やスーパー、病院といった施設についての情報を伝えることで買い手にとって購入がメリットになると感じてもらうことができます。

 

まとめ

今回は、不動産投資における売却益の考え方と、ローン残債のある物件が売却可能なのかについてお伝えしました。会社員の方が副業として不動産投資をする場合に、金融機関からの融資を受けて物件を購入する方も多いでしょう。

 

いざ売却をする時になって、売却損が出てしまうのではないか、ローンが返済できないのではないかと不安に思う方は、今回の記事を読んでいただければ解決できるのではないかと思います。

 

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