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《2021年最新版》不動産投資マンションの売却を行うときに知っておきたい8つのポイントとおすすめのタイミングとは?

2020.02.13 375
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《2021年最新版》不動産投資マンションの売却を行うときに知っておきたい8つのポイントとおすすめのタイミングとは?

副業や不労所得の獲得が目的で所有している不動産投資マンションの売却を考える時、どのタイミングで売却すれば良いのか、知っておくべきポイントは何か、知識不足のために一歩踏み出せず、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

不動産投資マンションを売却する場合には、適正な査定価格を知り、必要な費用や税金なども把握したうえで、信頼できる不動産会社と契約を結び、売却益が得られる適切なタイミングで売却活動を行う必要があります。

そこで今回は、不動産投資マンションの売却をしたことがない初心者の方のために、不動産投資マンションの売却を行うときに知っておきたい8つのポイント、おすすめのタイミング、税金や費用、売却の流れに関する基礎知識などを詳しくまとめました。

不動産投資の新築・中古マンションの平均価格は3年連続で上昇

東京オリンピックを2020年に迎える東京ですが、不動産価格は上がっていると言われています。しかしながら、データを見て、不動産価格が実際に上がっているかどうかを直に確認している方は、それほど多くはないのではないでしょうか。ここで詳しく見ていきましょう。

上記は、「マンションデータ白書 2019 <首都圏 新築・中古マンション市場>」 の2020年時点で確認できる、首都圏の新築・中古マンションの平均価格、平均専有面積、平均坪単価の推移に関する最新版のデータです。

こちらのデータは不動産投資マンション以外の実需のあるマンションも入っているため、不動産投資マンションのみに特化したデータではないものの、推移および坪単価については大いに参考になると思われます。

首都圏の新築マンション一戸平均価格および坪単価は3年連続の上昇

データを見ると、結論、2019年の首都圏の新築マンション一戸平均価格は、「5,904万円」となっており、2018年の5,592万円から+5.6%上昇し、なんと3年連続の上昇となっております。

また、平均坪単価は「309.4万円」と、2018年の291.6万円から+6.1%と、同様に上昇しています。実は、首都圏の平均坪単価が300万円を超えたのはバブル期の1991年以来、28年ぶりの快挙です。

首都圏の中古マンションの一戸平均価格および坪単価は6年連続の上昇

一方、首都圏の中古マンションの一戸平均価格は、2019年には「3,395万円」となり、2018年の3,348万円から+1.4%上昇し、こちらは2014年以降6年連続の上昇となっております。

さらに、平均坪単価は、2019年は「185.4万円」となり、前年の181.6万円から+2.1%上昇しています。平均坪単価も一戸平均価格と同様に、6年連続の上昇です。

新築および中古マンションともに一戸価格・坪単価が上昇、中古一戸平均価格はミニバブルを超える

これらのデータより、新築・中古マンションともに一戸価格・坪単価が上昇していることがお分かりいただけると思います。中古一戸平均価格に関してはミニバブルを超えており、10年以上前に購入された物件に関しては一般的に価格が上がっていると考えられ、そのような物件をお持ちの方は利益が出る可能性があるため、売却益を出すチャンスだと言えるのではないでしょうか。

不動産投資マンションの売却を行うときに知っておきたい8つのポイント

ここでは、不動産投資マンションの売却を行うときに知っておきたい8つのポイントをまとめてお伝えしていきます。

⒈ 不動産投資マンションの売却時期を決定して早めに準備を行う

不動産投資マンションをできる限り高く売却したいならば、売却時期を早めに設定したうえで、不動産会社と契約を結び、適切に売却手続きの準備を進める必要があります。

不動産投資マンションは、たとえ中古だったとしても販売価格は最低1,000万円以上することが多く、売り出してからも、購入につながるまでには1〜6ヶ月はかかることがあり、これ以上かかることもあり得ます。

準備期間および売却期間を含めると、売却を検討している時期から逆算して、3〜4ヶ月以上前には不動産会社と契約している必要があるため、できるだけ早く動き出すようにしましょう。

⒉ 不動産投資マンションの相場を把握して不動産会社を選定する

不動産投資マンションの売却を検討しているならば、まずは市場相場をできる限り正確に把握し、自分の持つ物件の売買に適した不動産会社を選定する必要があります。

不動産投資マンションの市場相場を把握する場合に、もっとも信頼できるのはすでに不動産投資マンションの売却を経験している業界に詳しい方にリアルな情報を聞くことです。

しかしながら、人脈がなく、そのような動きが難しい場合は、まずは不動産一括査定サイトで複数の不動産会社の査定結果を確認するのが良いでしょう。査定結果の平均価格を確認すれば、自分が売却しようとしている不動産投資マンションの市場相場がある程度見えてきます。

さらに、不動産物件サイト「レインズ」を活用して成約価格を確認することにより、さらに正確な市場相場を把握することができ、導き出された市場相場の価格に近い適切な価格を提示している不動産会社を選定しやすくなります。

⒊ 不動産投資マンションの仲介実績が豊富な不動産会社と契約する

不動産投資マンションを売却する場合には、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。

なお、不動産会社との媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約などがありますが、いったん複数の不動産会社と一般媒介契約を結んだうえで、その期間中に売却が成立しなかった場合には、その中から適切な業者を選定して専任媒介契約を締結するのが良いでしょう。

良質な不動産会社の選び方としては、査定結果の価格も重要ですが、それ以上に物件の仲介実績が豊富かどうか、不動産投資マンションの売買が得意分野かどうかを事前に確認すべきです。

また、不動産会社の営業担当者が顧客目線で売却を考えてくれるか、対応に熱意や誠意はあるか、販売戦略は充実しているかなども詳しくチェックするのがベストだと言えます。

⒋ 不動産投資マンションの売却価格の決定には売主も積極的に関わる

不動産投資マンションの売却活動については、不動産会社に依頼するだけでなく、売主も積極的に売却価格の決定に関わっていくようにすべきです。

そのためにも、前出の市場相場の把握に力を入れ、売りたい不動産投資マンションがどの程度の売却価格を期待できるのか見定めながら、結果が出そうなら1〜2割程度まで上回る売却価格を設定し、PR広告などの問い合わせの様子を見つつ、反応によって売却価格を維持するか、格値下げするかどうかを決める方法が良いでしょう。

ポイントは、いかに多くの内覧希望者を獲得できるかどうかです。不動産の販売は、ほとんどの場合、内覧を挟んでから進むものです。そのため、内覧希望者がなかなか現れないようならば、売却価格の見直しが必要だと言えます。一方、ある程度の内覧希望者を見込めるならば、値下げは必ずしも行う必要はありません。

⒌ 不動産投資マンションの内覧前には必ず手入れを実施する

内覧希望者を獲得することができても、売却したい不動産投資マンションの状態が悪ければ、せっかくの売却チャンスを不意にしてしまうことにもなりかねません。内覧する人の目につくような壁や床の穴や傷などは、内覧前になるべく補修しておくことも大切です。

特に、キッチン、浴室、トイレなどの水まわりは、不潔な場合は契約されにくい傾向がありますので、状態によってはハウスクリーニングなども検討したほうが良いでしょう。契約できなければ、結局数十万円〜百万円単位での値下げも考えなければならないことを考えると、補修や清掃にかかる経費は惜しまないようにするのが無難だと言えます。

⒍ 不動産投資マンションの内覧中は終始丁寧な対応を行う

内覧希望者への対応は、売却したい不動産投資マンションの状態を保全するのと同じくらい大切です。特に、契約に直接関わることですから、内覧希望者からの質問にはできるだけ丁寧に答えるようにしましょう。

物件に対するこだわり、周辺環境の利便性の高さ、治安の良さ、地域住民とのつながりや構成、一定の築年数に対しての対応など、しっかりと説明することで、買主に「この売主ならばマンションを安心して購入できる」と思ってもらうことが重要です。

⒎ 不動産投資マンションの売却先である買主の本気度に合わせて価格交渉する

不動産投資マンションの売却先である買主の本気度は、人によってまちまちです。たとえば、今すぐ入居できるマンションの購入を考えている方と、近い将来良い不動産投資の物件があれば購入を検討したいと考えている方では、内覧後の契約の確度も変わってきますから、価格交渉の対応を人によって臨機応変に変えていく必要があります。

不動産会社に聞けば、内覧希望者の購入検討理由を確認することができますので、その内容によって、事前に買主の本気度を測ることも可能です。たとえば、子供の進学のために住居の購入を検討していたり、会社の転勤による住居の購入を検討していたりする場合には、必要性の高い動機を持つ方だと考えることができます。

買主がすぐにでも購入したい場合には、あまり大きな値下げを検討する必要はないでしょう。一方、将来のより良い不動産投資物件を探して複数の内覧を重ねている場合には、大きな値下げの交渉を迫られる可能性もあるため、相手のペースに合わせ過ぎないように注意が必要です。

⒏ 不動産投資マンションの売却にかかる税金や費用を理解しておく

不動産投資マンションの売却には、税金や費用が必要となります。以下が代表的なものとなりますので、事前に確認しておき、手持ちの資金が足りないなどのトラブルにならないように注意しましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産仲介会社に対して、手持ちの不動産投資マンションの売却を行う場合には、売買の手続きが一通り完了した時点で仲介手数料を支払う必要があります。

なお、仲介手数料の上限は、以下のとおり、取引額ごとの割合により、宅地建物取引業法で定められています。

売却価格200万円以下:取引額の5%以内+消費税
売却価格200万円〜400万円以下:取引額の4%以内+消費税+(2万円)
売却価格400万円〜:取引額の3%以内+消費税+(6万円)

印紙税

不動産の売買契約書には、定められた金額の印紙を添付する義務があります。ここで割印を行うことにより、印紙税を納めた証明になるのです。印紙税額については、以下のとおり、売買価格によって異なります。

契約金額100万円〜500万円以下:印紙税額1,000円
契約金額500万円〜1,000万円以下:印紙税額5,000円
契約金額1,000万円〜5,000万円以下:印紙税額10,000円
契約金額5,000万円〜1億円以下:印紙税額30,000円
契約金額1億円〜5億円以下:印紙税額60,000円
※上記は、2014年4月1日から2020年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書に適用される税額です。詳しくは国税庁のホームページ をご参照ください。

ローン残債がある場合は抵当権抹消登記の費用および司法書士への報酬費用が必要

売却予定の不動産投資マンションにローン残債がある場合には、抵当権抹消登記を行う必要があります。費用は売主の負担となり、抵当権を抹消するためには登録免許税および司法書士への報酬費用となります。これらに関わる費用は、おおむね2〜3万円程度です。

なお、所有権を買主に移転するための所有権移転登記の登記費用については、買主が負担することが一般的となっておりますので、念のため覚えておきましょう。

譲渡益が出た場合は譲渡所得にかかる税金(所得税・住民税)

譲渡益が出た場合の譲渡所得は、売却代金から物件取得費と譲渡費用を差し引いた金額となります。譲渡所得は、「売却代金−(物件取得費+譲渡費用)」となっており、売却金額から購入時の金額を単純に差し引いたものではないため、注意が必要です。

また、課税譲渡所得金額に税金がかかりますので、把握しておきましょう。譲渡所得税率は以下のとおりとなっております(参考:国税庁ホームページ )。

譲渡所得税額適応税率

譲渡所得区分 譲渡所得税率 住民税率 合計
長期譲渡所得 15% 5% 20%
短期譲渡所得 30% 9% 39%

その他(測量費・解体費・廃棄物処分費など)

売却する不動産投資マンションの状態にもよるものの、測量、解体、廃棄物処分を実施する必要がある場合には、その分の費用についても売主の負担となります。売却時に仲介する不動産会社に依頼すれば、専門会社を紹介してもらえるので、対処しましょう。

このように、不動産投資マンションの売却を考える場合には、様々なポイントがあります。よりスムーズに売却手続きを進めたいならば、売却を成功している経験者から情報を得るのがもっとも効率的です。

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そもそも、不動産投資マンションの理想的な売り時とは?

ここでは、不動産投資マンションの理想的な売り時は、そもそもいつ頃なのかをまとめていきます。おおまかな売り時を決める際の参考にしてみてください。

不動産投資マンションの相場が上がっている時

不動産投資マンションの相場が上がっているときは、売却による利益を出しやすくなる時期です。たとえば、日本の路線価については、2016年〜2019年にかけて上昇傾向にあり、主に、主要都市や観光地で値が上がっています。不動産相場を着実に見定めるためには、路線価のような公的な指標を目安にすることもひとつの方法です。

不動産投資マンションの購入金額を売却金額が超える時

不動産マンションの購入金額を売却価格が超える時も、狙うべき理想的な売り時です。ただし、実際には不動産物件は所有する期間が長くなればなるほど売却額は下がる傾向にあり、売却額が購入額を超えるのは、地価そのものが上昇しているような特殊なケースになります。なお、前出のとおり、2020年現在、首都圏における新築・中古マンションともに一戸価格・坪単価が上昇していることは、このケースに当てはまるレアな状況だといえるでしょう。

不動産投資マンションの購入金額を家賃収入の累計と売却金額の合計が超える時

不動産投資マンションを購入した当時の金額と、現状の家賃収入の累計および売却金額の合計が超える時も、売り時の時期のひとつであると言えます。

たとえば、2,000万円で購入したマンションに毎月100万円の家賃収入があるとして、5年後に1,650万円で売却を行った場合、1,650万円+500万円(100万円×5年)=2,150万円となります。

ただし、この時は別途、売却後にかかる税金などの費用も考慮に入れる必要があることを忘れないでおきましょう。

デッドクロスによってキャッシュフローがマイナスになる前

デッドクロスは聞きなれない言葉かもしれませんが、こちらは、不動産投資ローンを組んでマンションの購入を行った際に、経費計上できる減価償却の期間が終わることを指したり、元利均等返済の経費となる利息の返済分よりも、経費にならない元金返済分が増えるため、経費計上が減ることで、税金が増えてキャッシュフローがマイナスになってしまったりすることなどを指します。

デッドクロスを迎える時期は、不動産投資マンションを購入する際にシミュレーションである程度の時期を把握できますので、不動産物件の売却をするのに適した時期として、初期の段階から目星をつけておきましょう。

不動産投資マンションの売却を行うべきおすすめのタイミング

不動産投資マンションの売り時に関する大まかな目星は先ほどお伝えしましたが、ここでは、より詳細な、不動産投資マンションを売却するおすすめのタイミングに関してお伝えしてまいります。

不動産投資マンションの購入から5年経過

不動産投資マンションの購入から、5年以上が経過しているか、あるいは、5年以下かにより、売却時に発生する譲渡所得にかかる税率が異なってきます。

不動産物件の所有期間が5年以上の税額:20.315%(所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%)
不動産物件の所有期間が5年以下の税額:39.63%(所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%)

なお、不動産物件の所有期間が5年以下の場合は、所有期間が5年以上の場合と比較して、2倍の税額となる点に注意してください。

不動産投資マンションが築20年を迎える前

不動産投資マンションが築20年を迎える前も、売却を考えるひとつのタイミングだと言えます。中古マンションに関しては、築20年を超えると値引きが行われる割合が多くみられます。その他、築20年には排水設備の交換時期が重なることがあり、後出の大規模修繕費用がかかってしまう可能性も高くなるとされています。

引越しシーズンのピークである3月

3月とは、4月の新年度を控えた方々の引越しシーズンでもあります。しかしながら、引越しシーズンのピークである3月にタイミングよく不動産物件を売りたい場合には、前年の9〜12月ごろから準備を始める必要があるといえるでしょう。なぜならば、不動産物件の売却活動については、準備から売却に至るまで、平均で3〜6ヶ月程度はかかるとされているからです。

不動産投資マンションの大規模修繕の前

マンションの大規模修繕の工賃は、マンション居住者の毎月の修繕積立金から支払われることになっています。しかしながら、ほとんどのマンションでは、近年の大規模修繕の工賃の値上がりにより、マンション居住者から集める修繕積立金だけでは足りず、一時徴収金を請求されることも多くみられます。そのため、マンションの大規模修繕前は、出費をしたくない場合、マンション売却を行うタイミングとしては狙い目となります。

不動産投資マンションに入居者がいる間

不動産投資マンションを購入したいと考える買主は、売主と同じ不動産投資家であるケースがほとんどです。不動産投資家の立場から考えて、誰も住んでいない不動産投資マンションを購入するか、すでに入居者が入っている不動産投資マンションを購入するかを考えると、圧倒的に後者のほうに魅力があります。そのため、すでに入居者が入っている不動産投資マンションはオーナーチェンジ物件として売却されるため、取引上、有利となります。

不動産投資マンションの空室率が上昇した時

不動産投資マンションの空室率が上昇する原因としては、マンションの経年劣化や、周辺環境の変化など、さまざまな要素が考えられます。たとえば、経年劣化が原因の場合には、リフォームやリノベーションなどで解決することができる可能性がありますが、一方で、費用をかけたとしても、必ずしも空室率を取り戻すことができるわけではありません。そのため、空室率の上昇によって不動産投資マンションの維持が負担となってきた場合は、売却を検討するタイミングだと言えます。

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不動産投資マンションの売却までの流れ

最後に、不動産投資マンションの売却までの流れをまとめてご紹介いたします。

① 不動産投資マンションの売却希望条件を整理して計画

不動産投資マンションの売却を始める場合には、まずは売却を希望する完了日と金額を決めておく必要があります。なぜならば、売主の希望条件が曖昧だと、相場からかけ離れた価格でも交渉に応じてしまうことがあるからです。しっかりと周辺の不動産投資マンションの売却相場を確認したうえで、ご自身の中での売却希望条件を整理して計画しましょう。

② 不動産投資マンションの売却相談の事前準備

不動産投資マンションの売却相談の事前準備として、間取り図・測量図・登記事項証明書・物件概要書・建物確認通知書・管理規則・登記済み権利書など、書類の準備が挙げられます。特に、登記済み権利書は紛失すると再発行に時間がかかるため、注意が必要です。

③ 不動産会社を選んで不動産投資マンションの売却活動を開始

不動産会社の決定

不動産会社は最初から1社で決めるのではなく、一括査定サイトや人脈からの紹介などを活用して、複数社を検討するようにしましょう。

売却対象となる不動産投資マンションの査定

まずは資料に基づいた査定を行ってもらった後、現地調査によって実査定額を算出してもらいます。

売却対象となる不動産投資マンションの媒介契約

不動産会社を決め、不動産投資マンションの売却を決定する場合には、媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約には、専属専任媒介契約(特定の不動産業者に依頼)、専任媒介契約(特定の不動産業者に依頼)、一般媒介契約(複数の不動産会社へ仲介依頼)の3種類がありますが、専属専任媒介契約は一度結んでしまうと他の不動産会社には依頼できなくなり、自分で購入者を探すことを禁じられるなどの条件がついている場合もあるので、慎重に決定してください。

売却対象となる不動産投資マンションの査定後

査定が完了したら、不動産会社から指定された物件周辺報告書(雨漏りや騒音など物件に関して売主が知っている情報をまとめる書類)と、付帯設備表(給排水や冷暖房、換気といった設備の状態を記載する書類)の2種類の書類を用意します。

④ 不動産投資マンションの買主が見つかった場合は物件案内

ここからは、売却したい不動産投資マンションを購入してくれる買主を探す期間となります。契約の確度が高い買主に不動産投資マンションの購入を検討してもらうためには、丁寧な物件案内を行うことが非常に大切です。

周辺環境の魅力や、物件そのものが持っている強みを、きちんと口頭で説明できるように、売却したい不動産投資マンションの良いところをまとめておきましょう。

また、内覧希望者への対応に関しても、できる限り丁寧に接し、売主の人柄についても信頼できると感じてもらえるようなコミュニケーションに努めてください。不動産投資マンションの購入は大きな買い物ですから、買主は慎重に物件を選んでいます。だからこそ、誠意ある対応で買主の心をつかむことは重要です。

⑤ 不動産投資マンションの売買契約を締結して手付金を受領

不動産投資マンションの買主が無事に見つかり、売買契約を締結までこぎつけた場合には、実印、認め印、公的機関発行の顔写真付き身分証明書、印鑑証明書、登記済み権利証、収入印紙を用意したうえで、手付金を受領します。

⑥ 売買契約の決済とマンションの引き渡し

残代金の受領、鍵や関係書類のやりとりを終え、諸経費の支払いも終えたら、いよいよ売買契約の決済は完了となります。買主にマンションを無事に引き渡した後、所有権移転登記を行い、不動産投資マンションの売却活動はすべて終了です。

不動産投資マンションの売却を行う場合に気をつけるべきこととは?

今回は、不動産投資マンションを売却する際に知っておくべき8つのポイントや、売却のタイミング、知っておきたい費用や税金に関する基礎知識を詳しくご紹介してまいりました。不動産投資マンションの売却の知識がなくて困っていた方は、今回の記事を読んでいただくことで、おおよその概要はお分かりいただくことができたかと思います。

不動産投資で投資の初心者が不労所得を得るためには、実際の失敗事例から学んだり、不動産投資の本や資料を読んで勉強したりすることが重要ですが、何よりもおすすめなのが、不動産投資の成功体験者から、実際のやり方を学ぶことです。

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