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不動産投資用アパートのリフォームにかかる費用相場・ローン・保証金・施工実例などの基礎知識をご紹介

2020.04.28 538
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不動産投資用アパートのリフォームにかかる費用相場・ローン・保証金・施工実例などの基礎知識をご紹介

不動産投資用アパートをお持ちの方は、空室対策やお部屋の修繕、賃料アップなどのために、リフォームを検討する場合があるでしょう。今回は、不動産投資用アパートのリフォームに関する施工内容ごとの費用相場や施工事例、ローン・補償金の利用方法などの基礎知識を詳しくお伝えしていきます。

不動産投資用アパートのリフォームとは?

不動産投資アパートのリフォームとは、そもそもどのようなものかを、まずは解説していきましょう。

不動産投資用アパートとは

そもそも、アパートとは「木造・プレハブ・軽量鉄骨造によって建造された建物」を意味しています。一方、マンションとは「鉄筋コンクリートや鉄筋鉄骨コンクリートなどによって建造された建物」を表します。

一言で言えば、アパートは「マンションよりも構造が簡素な建物」であるということです。そのため、不動産投資用の物件として、アパートはマンションと比べると安価となっています。

しかしながら、アパートはマンションと比べると構造上でマイナスイメージを持っているユーザーも中にはいるため、名称に「アパート」とつけずに、「コーポ」や「ハイツ」など、別の名前で運用している場合も多くみられます。

不動産投資用アパートをリフォームする目的とは

不動産投資用アパートのリフォームする目的としては、リフォームを実施することで物件価値を上げ、賃料をアップしたり、空室リスクを減らしたりすることが挙げられます。

先ほどもお伝えしたとおり、不動産投資用マンションと比べるとアパートは構造上の簡素さからユーザーに敬遠される可能性もあるため、より充実した内装や機能を持たせるためにリフォームを行うことがあります。

また、リフォームよりもさらに大規模な改修を行うことをリノベーションと呼び、間取り・内装・配管など、ほとんどすべてを作り替える手法もあります。リフォームは修繕の意味合いが強いのに比べ、リノベーションは作り替えの意味合いが強いです。

不動産投資用アパートのリフォームにかかる費用相場

それでは、ここで不動産投資用アパートのリフォームにかかる費用相場を、該当するアパートの部分ごとにご紹介していきましょう。

水回りのリフォームの費用相場

キッチン

水回りのリフォームの代表的な箇所といえばキッチンです。キッチンのリフォームは水回りのその他の箇所と比べても高額になることが多く、システムキッチンの交換の場合は50〜100万円程度、ミニキッチンの交換の場合でも28〜50万円程度かかるでしょう。

トイレ

トイレのリフォームは比較的安価な部類に入ります。トイレ交換は10〜30万円程度、和式を洋式に変更する場合は10〜40万円程度となっています。

風呂・浴室

風呂・浴室のリフォームは、バランス釜(自然給排気式の給排気を採用したガス風呂釜)の交換の場合は20〜25万円程度、浴槽交換の場合は10〜50万円程度、3点ユニットバスの交換は45〜75万円程度となります。

内装リフォームおよび間取り変更の費用相場

壁紙の張り替えやフローリングの張り替えといった内装リフォームについては、1施工あたりの工事費用は安く済みますが、施工頻度は高いため、甘く見てはいけない経費となっています。そのため、依頼している業者や職人への支払いが、費用相場よりも高い場合には、この機会に発注先の見直しを検討してみるのも良いでしょう。

壁紙張り替え

壁紙の張り替えは1平方メートルあたり750〜1,500円程度となっています。

畳のフローリング化

畳のフローリング化は一畳あたり3〜4.5万円程度となります。物件の雰囲気を変えて、価値を上げたい場合に有効なリフォーム方法のひとつです。

和室を洋室に変更

和室を洋室に変更する場合には、6〜8畳程度の広さで50〜100万円程度です。こちらも、イメージチェンジすることで物件の価値を上げるのに有効な方法でしょう。

押入れをクローゼット化

押入れをクローゼットにするリフォームは、8〜25万円程度です。押入れのような古びた収納を、現代的なクローゼットにするリフォームは需要があります。

フローリング張り替え

フローリングの張り替えは1畳あたり2〜6万円程度となっています。

2DKを1LDKに間取り変更

2DKを1LDKに間取り変更する場合、約33平方メートルの部屋であれば、80〜160万円程度となります。

外装リフォームの費用相場

外装塗装

外装塗装の費用相場は、2階建アパートで120〜300万円程度となっています。費用をなるべく抑えたいと考える方も多いかと思いますが、外装塗装はその費用によって耐用年数なども変わってくるため、慎重に選ぶようにしましょう。

ベランダ防水塗装

ベランダ防水塗装は1平方メートルあたり2,500〜7,000円となっています。

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不動産投資用アパートのリフォームの費用・工事期間の実例

ここでは、不動産投資用アパートのリフォームの費用および工事期間の実例をご紹介していきましょう。

事例1 バランス釜から給湯器付きのバスに変更

バランス釜は旧式の風呂場によく見られる設備ですから、物件選びでは敬遠される傾向にあります。そのため、この事例ではバランス釜から給湯器付きの新しいバス対応に変更するリフォームを行いました。

築年数25年の不動産投資用アパートで、このリフォームを行った場合、費用は25万円程度で、工事期間は1日となります。工事期間が短く、費用もそれほど高くないものの、バランス釜から給湯器付きのバスに変更することで、若い方などにも喜ばれる設備を設置することが可能です。

事例2 内装デザインを変更

築年数15年の不動産投資用アパートですが、内装デザインが古びていたため、より新しい物件と入居者に感じてもらえるように、内装デザインを変更しました。具体的に対応したのは壁紙のクロスの交換と、床材の変更です。

このケースでは、金額は35万円程度で、工事期間は4日程度でした。内装デザインは、入居者に与えるお部屋の印象を大きく変えるので、ぜひとも行いたいリフォーム方法のひとつです。

事例3 キッチン+内装リフォームを実施

築20年の不動産投資用アパートのキッチンの交換、和室から洋室に変更、フローリングやクロスの張り替えなどを対応した事例で、費用は65万円程度、工事期間は10日程度で完了することができました。

多少の工期はかかるものの、キッチン+内装リフォームはお部屋の印象がガラリと変わるため、空室リスク対策には非常に有効な手段であるといえるでしょう。

事例4 アパートの外装をリフォーム

築25年のアパートで、入り口部分の劣化が著しかったため、外装をリフォームした事例です。費用は200万円程度、工事期間は2週間程度での完了となりました。エントランスは入居者の建物に対するイメージを大きく左右する箇所であるため、綺麗にしておくことは非常に重要です。

事例5 アパートをリノベーション

築30年の不動産投資用アパートを、キッチン・洗面所・ベランダ・玄関などを現代的にし、さらに和室を洋室にするなど、フルリノベーションした場合の事例です。費用は400万円程度、工事期間は3ヶ月となりました。

フルリノベーションであるため、それだけ経費も工期もかかりますが、入居者がなかなか入らない部屋であれば、大きくイメージを変えることができるため、効果的な施策となることでしょう。

事例6 築25年のアパートを大幅リニューアル

築25年の老朽化した不動産投資用アパートを、社会人だけでなく、学生でも住めるように全体的にリフォームを行い、大幅にリニューアルした事例です。トイレを和式から洋式に変更したり、お風呂をバランス釜からユニットバスにしたりするなど、イメージチェンジを図りました。

費用は750万円程度、工事期間は100日程度かかりました。このケースでは、浴室・トイレなどの居住設備や、フローリングなどの材料については、比較的安価なものを使用しています。

不動産投資用アパートのリフォームでローンおよび補助金は使える?

次に、不動産投資用アパートのリフォームで、ローンは使用できるのかどうかをみていきましょう。

不動産投資用アパートのリフォームローンの利用

一般的に、アパートのリフォームで活用できるローンは、住居用物件向けのローンが基本となっています。このタイプのリフォームローンは、自分の住居として住むアパートをリフォームすることを目的としているため、無担保での申し込みが比較的簡単にでき、審査についても早く行われる場合が多いです。

しかしながら、不動産投資用アパートの場合、このような住居用物件向けのリフォームローンを使用することはできません。不動産投資用アパートをリフォームしたい場合には、不動産投資用物件向けのリフォームローンを活用するか、事業用ローンを利用するなどの融資を選択する必要があります。

また、不動産業者などの管理会社・仲介業者が、不動産投資家のためにリフォームローンサービスを展開しているケースもあるため、うまく活用して、金利や借り入れ上限額などを考慮したうえで、契約するリフォームローンサービスを選ぶと良いでしょう。

不動産投資用アパートのリフォームで活用できる補助金の事例

アパートのリフォームを行う場合、国や自治体が助成している補助金を利用できる場合があります。たとえば、東京世田谷区には、「世田谷区環境配慮型住宅リノベーション推進事業補助金」と呼ばれる補助金を利用することができます。これは、区民が区内の賃貸物件をリフォームする場合に限りますが、節水トイレへの交換工事でも補助対象となるものです。

このように、気になる制度や、利用したい制度があれば、地域の自治体や、補助金に詳しい業者などに相談し、ご自分の利用条件に合った制度を検討してみると良いでしょう。

介護およびバリアフリーのリフォーム

介護およびバリアフリーのリフォームの内容としては、手すりの取り付け、床の段差の解消、開き戸を引き戸へ変更するなど、工事にかかる事例が多く、各工事にかかる費用の目安は以下のとおりです。

手すりの設置(トイレ・浴室・廊下・玄関):1箇所につき3〜10万円程度
床の段差解消:1箇所につき1〜20万円程度
室内ドアを引き戸に変更:1箇所につき5〜30万円程度

その他、和式トイレを洋式トイレに取り替えたり、床を滑りにくくしたりする工事なども、補助金の対象となります。

なお、介護およびバリアフリーのリフォームでは、介護保険の助成金制度が利用しやすいでしょう。要支援者または要介護者と認定された方がお住まいになっている場合、20万円上限で、自己負担1〜3割で手すりやスロット設置などの工事が可能です。

エコ・省エネ・断熱のリフォーム

エコ・省エネ・断熱のリフォームについては、補助金・助成金の制度も多数用意されています。具体的なリフォーム箇所としては、窓・壁などの断熱リフォーム、エコキュートやエネファームなどの高効率給湯器の設置、節水性の高いトイレへの交換、太陽光発電システムや蓄電池の導入などが対象となります。

エコ・省エネ・断熱のリフォームは比較的高額なものが多く、断熱リフォームについては80万円〜350万円程度、エコキュートやエネファームなどの高効率給湯器の設置は1台につき25万円〜100万円程度、太陽光発電システムの設置については130万円〜300万円程度となっています。

エコ・省エネ・断熱のリフォームで申請することができる補助金制度は、国が支援するタイプのものや、自治体が独自に行っているタイプのものなど、多岐に渡ります。

エコ・省エネ・断熱のリフォームで申請することができる補助金制度の中で、特に人気がある制度として、断熱リフォームの際に申請できる「高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業(断熱リノベ)」や「次世代省エネ建材支援事業(次世代建材)」などが挙げられます。

興味のある方は、国や行政の補助金のホームページなどでチェックしてみてください。

耐震診断および耐震補強改修

耐震診断および耐震補強改修に関する工事についても、リフォーム補助金の対象となります。また、地震の際に倒壊する可能性があるブロック塀の撤去や解体工事などについても、費用の一部を負担してくれる自治体が増えています。おおよその目安は以下のとおりです。

耐震診断:20万円〜40万円程度
耐震補強・改修工事:25万円〜200万円程度
ブロック塀の解体・撤去:5千〜1万円(1平方メートルあたり)程度

地域によって、耐震診断および耐震補強改修に関する工事のリフォーム補助金の金額や、対象となる建物の種類は異なってきます。特に補助対象となるケースが多いのが、1981年5月31日以前に建築確認を受けた、旧耐震基準の時期の建物です。

その他のリフォーム

その他、市区町村などの自治体では、ここまで紹介してきた内容以外のリフォーム支援策を設けている場合もあります。

地域経済の活性化を目的とし、自治体内の資源を利用したり、地域の施工業者に工事を依頼したりすることを条件に、補助金制度を用意していることがあるので、気になる方はご自身がお住まいの市区町村のホームページで補助金制度を調べてみてください。

対象となるリフォーム工事内容としては、主に、アスベスト除去・雪対策・景観整備など、防災対策や環境対策のリフォームが挙げられます。

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どんな不動産投資用アパートのリフォーム工事が減価償却資産となる?

リフォームの費用は工事内容により、「修繕費」と「資本的支出」に分けることができ、後者の場合に減価償却資産として認められることがあります。

修繕費とは

具体的には、リフォーム費用が20万円未満のもの、破損箇所の修復などの現状復帰の工事については修繕費となります。

資本的支出とは

一方で、建物そのものの資産価値が高まる工事にかかった費用は資本的支出となります。たとえば、間取変更リフォーム、和室を洋室にするリフォーム、フルリノベーションなどについては、修繕費とはならず、資本的支出に区分されます。

減価償却資産の対象となるのは資本的支出

以上より、減価償却資産の対象となるのは資本的支出となりますが、自分がやりたいと考えているリフォームが、はたして修繕費なのか、それとも資本的支出にあたるのか、その判断を個人が行うのは難しいことです。

そのため、リフォームしたい内容が減価償却資産の対象となるのかどうかについては、専門の業者に相談するのがベストでしょう。

不動産投資用アパートのリフォームは業者選びや依頼方法で金額の違いが出る?

不動産投資用アパートのリフォームを行う場合、業者選びや依頼方法で金額の違いが出ることが予想されます。ここでは、業者選びや依頼方法などの基礎知識をお伝えしていきます。

不動投資用アパートのリフォームは依頼先によって金額は変わる

まず、不動産投資用アパートをリフォームしようとお考えの方が理解しておくべきことは、誰に工事を依頼するかによって、リフォーム費用は大幅に変わる可能性があるということです。

リフォームを誰に依頼するのか、という選択肢に関して、具体的には以下のようなものが挙げられます。

- 建築士が在籍しているような大手のリフォーム・リノベーション会社に依頼する
- 管理会社を介してリフォーム業者に依頼する
- 近所にあるリフォーム業者に直接依頼する
- 電気工事店・水道設備店などの専門業者に材工(本体+工事)で依頼する
- 商品を施主支給したうえで、職人や大工に直接リフォームを依頼する
- セルフリフォームやDIYによって、ある程度、自分のできる範囲で行う

このように、一言でリフォームの依頼を出すといっても、その選択肢は実に様々であり、それぞれでリフォームにかかる金額も変わってきます。

基本的に、上記の例だと上から下にいくほど、かかる料金は安く済みますが、そのためには、ご自分でリフォームのための材料を確保したり、品質や納品スケジュールに問題が出るリスクに留意したりする必要があります。

施主支給をすればリフォーム費用は安くなる?

不動産投資に関連するホームページや書籍などでは、インターネットで材料を購入して施主支給することでリフォームのコストダウンにつながる、といった豆知識が書かれていることがあります。

ただし、施主支給に関しては、万が一の不具合が発生した場合に、「施主支給した物に問題があったのか?」「施工に起因する問題があったのか?」、どちらに問題があったのかを調査する必要が出てきます。このような難しい問題が発生するため、業者は「取り付けは行うものの、その後の保証は行わない」という条件付きでないと対応してくれないケースが多いです。

また、施主支給するために材料を購入してみたはいいものの、肝心の寸法が合わなかったり、専用の副資材が別途費用であるために取り付けできなかったりといったトラブルが発生することも考えられます。

その場合、せっかく工事のために呼んだ職人や大工は出直しとなるのでスケジュールの再調整と追加料金がかかり、材料も購入し直さなければならなくなるので、結果的に二度手間になるうえに金額も余計にかかることもあり得ます。

セルフリフォームやDIYは安く済むが時間がかかる

セルフリフォームやDIYは、最近ブームになっていることもあり、安くリフォームできることで人気の高い方法です。しかしながら、当然のことながら、日曜大工程度の知識では対応できない範囲もあるため、仕上げるまでにはとにかく時間が必要となります。

場合によっては、週末を作業に当てながら対応を続けると、結果的に1年以上も完成までにかかってしまうというケースも多くみられます。

しかも、セルフリフォームやDIYをやって、時間を多少かけてでも完成することができれば良いですが、実際には数ヶ月かけて苦労して作業をしても、工程が間違っていたためにやり直しをしなければならなかったり、あまりにも進みが遅いために途中で投げ出してしまったりするリスクもあります。

そのため、セルフリフォームやDIYに関しては、よほどの意欲があるか、趣味として楽しんで完成まで続けられる自信がある方以外は、安易に手を出さないほうが良いといえるでしょう。

様々なリスクを背負って自分でリフォームを行うくらいであれば、プロの業者に依頼して短期間で工期を済ませ、早めに賃貸に出したほうが、事業としては明らかに効率的です。

不動産投資用アパートを運用するならば、事業を経営する経営者としての正しい判断が必要となります。目先のコストカットや、ただ「やりたい」という意思だけでセルフリフォームやDIYに手を出すと、後悔する可能性もありますので、十分に留意しましょう。

効果的にリフォーム費用を抑えたい場合は分離発注を検討

施主支給は比較的難易度が高いという旨をご紹介してきましたが、材工(本体+工事)で専門業者への分離発注を行うこと自体は、それほど難しいことではありません。

たとえば、お風呂の給湯器を交換したい場合や、エアコンなどの設備を交換したい場合には、専門の業者に材工(本体+工事)で依頼すれば、専門の業者が材料の費用と工事費用を抱き合わせて見積もりを出してくれます。

フルリノベーションを検討していたり、何箇所もリフォームを行おうとしていたりする場合には、一括でリフォーム業者に依頼したほうが便利ですが、このように、設備ごとの交換などをしたい場合には、材工(本体+工事)も選択肢のひとつとして検討するのはありでしょう。

不動産投資用アパートのリフォームの注意点とは

最後に、不動産投資用アパートのリフォームを行うにあたっての注意点をご紹介していきます。

リフォーム費用を回収する時期を設定

リフォームおよびリノベーションを行う場合、ここまで費用相場を紹介してきたとおり、最低でも数十万円、高額な場合は数百万円の費用が必要であることがわかるかと思います。

そのため、リフォーム費用は立派な「投資」であると考えましょう。つまり、投資を行ったからには、相応の利益を出して、投資した分の資金を回収していく計画を立てなければなりません。

不動産投資用アパートのリフォームにかける費用の目安は、「10年間の家賃アップ分の収入で元が取れる程度の金額にすべき」という考え方があります。

具体的には、以下のような数式で表すことができます。

リフォーム金額=見込める家賃上昇月額×12ヶ月×回収期間(10年)

この数式で考えると、月額家賃を1万円アップすることが見込める場合、最大120万円程度までがリフォーム費用の相場となるということです。

あくまでも上記は目安であり、重要なことは「費用を必ず回収できること」です。そのため、必ずしも10年間の回収期間ギリギリで回収することを想定して設定する必要はありませんので、その点はご留意ください。

ターゲットとなる居住者のニーズを事前調査

家賃収入をアップさせても問題ないような有意義なリフォームを成功させるためには、ご自分が所有している不動産投資用アパートのターゲットとなる居住者のニーズを満たす内容のリフォームを行わなければなりません。

よくある失敗が、オーナーの思い込みや想像だけでリフォームを進め、実際には居住者はそれを求めていない、といったケースです。

たとえば、オーナーが「景色が良いからバルコニーをつくろう」と意気込んでリフォームを進めたとしても、肝心の居住者が「バランス釜の風呂をユニットバスにしてほしい」と望んでいたとしたら、そのリフォームは優先順位を間違えた、誤ったリフォームとなります。

事前に居住者にアンケートをとったり、不動産会社から近隣の不動産投資用アパートで必要とされている設備のヒアリングを行ったりして、居住者のニーズに合ったリフォームを行うようにしましょう。

賃料アップによる空室リスクには注意

リフォームを行うのは、賃料アップを狙いにしている場合が多いかと思いますが、リフォームが完成したからといって、あまりにも強気に賃料をアップしてしまうと、空室リスクが発生する恐れがあります。

あくまでも、近隣のアパートの家賃相場のバランスから外れない程度に調整しながら、不動産会社からの意見なども取り入れつつ、賃料アップは慎重に実施するようにしましょう。

不動産投資用アパートを効率的にリフォームして、不動産投資を成功させる秘訣とは?

今回は、不動産投資用アパートのリフォームに関する施工内容ごとの費用相場や施工事例、ローン・補償金の利用方法などの基礎知識を詳しくお伝えしてまいりました。

なお、不動産投資で投資の初心者が不労所得を得るためには、実際の失敗事例から学んだり、不動産投資の本や資料を読んで勉強したりすることが重要ですが、何よりもおすすめなのが、不動産投資の成功体験者から、実際のやり方を学ぶことです。

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