悪質な不動産会社からの勧誘、その現実と不動産投資に向けた対策について
悪質な不動産会社からの勧誘、その現実と不動産投資に向けた対策について
不動産投資は99％の人が失敗しています。成功しているのは1％の本当に一握りの人だけです。
僕自身も最初は失敗しました。具体的な失敗話についてはまた今度していきたいと思いますが、悪質な不動産会社があるのも確かです。
不動産投資をする際、ネットで調査をすると、「勧誘がしつこい」とか「悪徳業者が多い」といったネガティブな情報を見かけたこともあると思います。。
事実、不動産の売買や投資において、悪質な不動産会社による詐欺まがいの勧誘が起こっています。
またこのような勧誘で、不動産投資を失敗した方も多くいることも事実です。
今回は悪徳な不動産会社による勧誘から不動産投資用物件を購入させる手口や、その対策方法について紹介していきます。
不動産投資の悪質な勧誘の実態
不動産会社による悪質な勧誘によって相談する人の数は、ここ10年でみると約1000件減少していますが、一方で20歳代の若者の相談件数が約3倍になっています。
悪徳な不動産会社は不動産の知識が少ない若者の投資家に狙いを定めて勧誘を行い、会社にとって有利な契約をしているという実態があります。
また、この相談をした段階ですでに契約をしてしまっている人の平均契約購入価格は、2500万円前後を行き来している状態が続いています。
若者の不動産投資家の中には、虚偽の申請をしてローンを組んで物件を購入した事例もありました。
宅地建物取引業法の改定
このような勧誘に関する相談が増加していた影響もあり、2011年に宅地建物業法の一部が改定されました。
改定された中身としては、不動産投資に関する勧誘を行う際に、勧誘する業者の名称や、その担当者の氏名、目的を告げずに勧誘する行為が禁止されました。
また、契約を締結しない意思を表示したにも関わらず、勧誘を継続する行為や、明らかに迷惑になる時間に電話や直接勧誘する行為は禁止されることになりました。
しかし、不動産会社からの勧誘そのものを禁止する法案はありません。
そのため、不動産投資をする際はほぼ勧誘されるといっても過言ではなく、このような現状もあって不動産に関する悪質な勧誘は徐々に減少はしていますが、まだ悪質な勧誘を無くすには至っていません。
不動産投資の悪質な勧誘から失敗した実例
不動産において悪質な勧誘を見破れず、失敗してしまった事例をチェックしていきましょう。
電話で勧誘されるがまま新築ワンルームを購入して失敗した例
Aさんは不動産会社から「マンション投資をすれば、毎月の収入が増えますよ」という営業電話を受け、メリットを聞いているうちに魅力的に感じ、新築のワンルームマンションを購入しました。
しかし、いざ始めてみると、たしかに収入が増えたのは良いものの、ローン返済や管理費・修繕積立金などの経費を含めると毎月の手残りがマイナスになってしまいました。
1年ほどマイナスが続いたところでマンションを売却しましたが、結果購入価格より遥かに安い金額でしか売れず、失敗に終わってしまいました。
セミナー後に勧誘され、その後物件を購入してしまい失敗した事例
不動産投資初心者のBさんは、不動産のポータルサイトで、とある不動産投資初心者向けのセミナーを見つけ参加することにしました。
会場に着いて、セミナーを受け終わったところまでは良かったのですが、その後このセミナー主催者である不動産会社に物件の勧誘を受けました。
熱心に物件の良さや利回りについて語られましたが、Bさんはその場では物件を購入するのは危険と感じ、「一旦保留したい」との返事をして、帰宅しました。
しかし、その日の夜から不動産会社による執拗な勧誘を受けるようになりました。
Bさんは昼間のセミナーではハッキリと断ったつもりでしたが、不動産会社からは「保留したいとのお返事でしたが、その後いかがお考えでしょうか？」と言われてしまいました。
また、昼間のセミナーでメールアドレスや電話番号をアンケートに記入してしまったことにより、このような執拗な勧誘を受けることになってしまい、不動産投資初心者であったBさんは、どこに相談すれば良いかもわからず、結局利回りの低い不良債権のような物件を買わされてしまいました。
ここでは二つの例を紹介しましたが、悪質な不動産会社の勧誘で多いのは、電話とセミナーによる勧誘です。
そのほかのケースとしては、路上でチラシ配りをしつつ、その場で物件の勧誘をする不動産会社もあります。
今回は「勧誘」から不動産投資を失敗した例をお伝えしましたが、その他にも不動産投資を失敗する要因は数多くあります。
勧誘から見破る悪質な不動産会社
悪質な不動産会社の勧誘を完全に断ち切る手段は残念ながら現在はありません。
しかし、不動産を購入する皆さんが、正しい知識を身に付ければ、悪質な勧誘に引っかかることなく不動産投資を成功させる可能性が大きく拓けてきます。
ここからは、勧誘から見破れる悪質な不動産会社のやり方を紹介していきます。このパターンをしっかり覚えて、悪質な勧誘に騙されないようにしましょう。
人気のない物件しか紹介しない
人気の高い物件であれば、ポータルサイトに掲載された時点で数時間以内に売り切れるため、勧誘する必要はありません。
そのため、悪質な不動産会社の勧誘で紹介される物件は、ポータルサイトなどでも売れないような、人気のない物件ということになります。
悪質な不動産会社の営業マンは、言葉巧みに人気のない物件を紹介します。
「あなただけの限定販売」「問い合わせが殺到しており、買うチャンスは今しかありません」「残り1室です」など、いかにも人気がありそうな口ぶりで勧誘してくるのです。
しかし、本当に人気の物件であれば、わざわざ勧誘する必要はないはずです。
うまい言葉に騙されずしっかりと勧誘を断ることが大切です。
また、不動産会社とのコネクションを作っておくことで、市場に出される前に人気のある物件を紹介してもらえる場合もあります。
先輩投資家や金融機関などの通じて不動産会社との繋がりを作ることも重要です。
一度興味を示すと何回も電話がかかってくる
不動産投資初心者の場合、「話だけでも聞いてみよう」と悪質な勧誘に興味を示してしまうことが多くあります。
利回りや立地、その他の条件についても聞きたくなることがあるかと思います。
しかし、一度興味を示してしまうと、のちに何回も勧誘の電話がかかってくることにもなりかねないので注意が必要です。
シミュレーションが甘すぎる
物件を購入しようとしたり、興味を示したりすると、悪徳不動産投資会社は今後想定される家賃収入を提示した上で、「この物件がいかにお得であるか」のシミュレーションを説明してきます。
しかし、このシミュレーションは計算が甘く、実態にそぐわないものになっていることがほとんどです。
基本的に、このときのシミュレーションは「表面利回り」を提示されます。
そのため、将来の家賃収入の下落、大規模な修繕費、様々な税金や保険料、空室のときの家賃収入の減額分など、あらゆるコストの計算がなされていないのです。
不動産を購入する際に重要なのは、家賃収入からローンの返済額と実際のコストを差し引いた「実質利回り」です。
不動産会社から提示された表面利回りが高くても、実質利回りはマイナスになるというケースは少なくありません。
目先の利回りにとらわれず、自分自身で判断できるように知識を蓄えておきましょう。
また、シミュレーションに自信がない場合、先輩投資家にシミュレーションを見てもらうことや、アドバイスを貰うことも有効な方法です。
先輩投資家との関係を作る努力もしていきましょう。
節税と言われたはずが、損失となる
「不動産投資をすると節税になる」と言われ、勧誘されるケースもあります。
節税になるといわれる理由は、不動産投資の所得は給与所得との損益通算ができるためです。
例えば給与所得が700万円のうち課税所得は300万円とし、不動産投資で100万円の赤字が出たと仮定しましょう。
この場合、課税所得である300万円は、不動産投資の赤字100万円と相殺して、200万円にすることができます。
課税所得が330万円超695万円以下の場合、税率が20％＝控除額427500円に対して、195万円超330万円以下の場合、税率は10％＝控除額97500円となるため、およそ30万円弱の節税になります。
しかし、節税をするための条件として「不動産投資を赤字にすること」が前提になっているのです。
収入を増やすために不動産投資をしているのに、赤字にしてキャッシュを減らしてしまっては、何のために不動産投資をしているのかわからないですね。
確かに、不動産を購入した初年度は、税金や保険料などの経費となる支出が多いですが、2年目以降に経費算入できるのは減価償却費しかないため、大きな節税にはなりません。
「節税になるから得しそう」という安易な考えで、悪質不動産会社の甘い言葉にのることは絶対にやめておきましょう。
購入すると大きな損失になる可能性が高い
悪質な不動産会社の勧誘で紹介される物件は、購入すると大きな損失になりかねないような物件だと言えるでしょう。
「将来の年金や保険代わりになる」「節税になる」「魅力的な利回り」など、営業マンは言葉巧みに誘ってきます。
しかし、不動産投資初心者も場合、勧誘されて購入した物件で投資に成功するケースはほとんどありません。
営業トークを鵜呑みにせず、自分自身で物件の良し悪しを判断できるよう、知識を身に付けておきましょう。
悪質な不動産会社からの勧誘電話の撃退方法・対策
ここからは具体的な悪質な不動産会社からの勧誘電話の撃退や対策方法について紹介していきます。
勧誘を受けてしまい、物件紹介の段階まで進んでしまった状況でも、対策可能なので、ぜひ参考にしてみてください。
＜勧誘が繰り返される場合の対処法＞
ハッキリと断る
まず、不動産に関する迷惑な勧誘にハッキリと断ることをしましょう。
大事なのは、絶対に購入する意思がないことを相手に伝えることです。
「購入する意思が全くない」と感じた相手には、不動産会社は営業しません。
逆に「今は考えていない」「今忙しいから電話に出ることができない」など中途半端な断り方をすると、再び勧誘がくる可能性が高いです。
断るときははっきりと「購入意思がなく、今後も購入しない」ということを伝えましょう。
営業リストから外してもらう
ハッキリと「興味がない」「電話をかけてこないでほしい」と断っても勧誘が繰り返される場合もあります。
その場合、こちらから業者に電話をかけて責任者に営業リストから外してもらうように要請しましょう。
このとき、感情に振り回されて相手に怒りをぶつけるのではなく、丁寧に要請するのがポイントです。
監督官庁に報告することを伝える
しつこい勧誘には、監督官庁に報告する旨を伝えることも大切です。その旨を伝えることで、大半の業者が勧誘を止めるでしょう。
宅建業者企業情報確認のページでは、担当の免許行政庁の連絡先が確認できます。
まず、国土交通省のページで担当の免許行政庁を確認します。
免許行政庁の項目が都道府県名の場合、その都道府県の宅地建物取引業免許部局へ連絡します。
各地方整備局等の場合は、業者の本店が所在する自治体の宅地建物取引業免許部局に連絡しましょう。
他の投資家や不動産会社に相談する
悪質な勧誘がしつこい場合、先輩の不動産投資家や不動産会社などとコネクションを作って、相談することも1つの手段です。
警察や監察官庁などに相談するより、重い雰囲気になることがなく、また経験に基づいてアドバイスをしてもらえ、勧誘以外のトラブルにも有効な対策となりますので、積極的にコネクションを作っていきましょう。
消費生活センターに相談する
悪質で勧誘がしつこい場合は、消費生活センターへ相談する手もあります。
万が一、契約してしまった、クーリングオフの期間が過ぎてしまったというケースでも相談に乗ってくれます。
脅されたり、暴力を振るわれたりするなど危険を感じた場合は、警察へすぐに通報するか、被害届けを出しましょう。
＜物件紹介に至ってしまった場合＞
投資の価値がある物件を見極める
不動産投資での失敗は、物件の選定ミスによるものがほとんどです。
不動産投資の知識があり、赤字にならない物件であるか見極めることができるのであれば、勧誘から購入に至っても問題はありません。
反対に、投資する価値があるのかよくわからない場合は安易に手を出してはいけません。
解約する
物件を契約してしまった場合は、すぐに解約することです。
不動産売買契約であっても、条件を満たせば8日間はクーリングオフが適用されます。
申込みや契約を締結した場所が、宅建業者の事務所等以外のファミレスや喫茶店だった場合、クーリングオフができる可能性があります。
まとめ
残念ながら一定数の不動産に関する悪質な勧誘はありますし、禁止されていないのが現状です。
しかし、正しい知識を身に付ければ、年齢に関係なく、自身を持って勧誘に対して「NO」を突き付けることができます。
不動産投資初心者の方は特に不安かと思いますが、勧誘に遭ってしまい、契約を締結してしまった、または締結されそうになっても、公的な機関に相談して解決することも可能ですので、知識を付けつつも、不動産投資に対する行動を尻込みしないように心がけていきましょう。
僕は不動産投資で一度失敗を経験して大きく出遅れることになります。
皆さんには僕と同じようなことにならないようこの記事が少しでもお役に立てればと思います。
僕は今の時代不動産投資で成功するのは東京の中古区分だけだと思っています。だいたい、失敗してる人は新築区分で購入した方です。
キャッシュフローが5,000円以上出て、修繕保証がついている物件であれば買うべきですが、そんな物件を勧めてくれる会社は日本には何社しかありません。
自分で見つけてもいいと思います。
しかし、絶対に従業員から買わないでください。不動産投資したいのなら社長か役員とのつながりから買うべきです。
なぜなら不動産会社も従業員に成果報酬を支払っています。その分金額は高くなりますし、普通の会社であればいい物件は社長や役員のつながりからいい物件が回ってくるはずなので、平社員へは物件が回ってくるのは遅くなってくるはずです。
不動産投資に成功したいのなら社長仲間、つまりコネを作ることが必須条件です。
不動産投資を始めようとしたときに99％は平社員から買っているというのが事実です。
どんなに不動産投資をネットで探したり、セミナーに参加したとしてもコネがなければいい物件にたどりつける可能性は非常に低くなります。
いい物件を得られなければ不動産の知識をどんなに得たとしても意味はありません。
不動産投資にコネは必要不可欠です。僕が不動産投資で失敗した分、今から始める方には絶対失敗してほしくありません。
もしこの記事を見てコネが見つからない方は下記のLINEからご相談いただければと思います。
