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注目の空き家不動産投資とは?特徴やメリット・デメリットなどを紹介

2021.02.18 391
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注目の空き家不動産投資とは?特徴やメリット・デメリットなどを紹介

空き家不動産投資を皆さんご存知でしょうか。

 

その名の通り、すでに人が住んでいない空き家を購入して賃貸物件にしていく投資のことです。

 

どのような特徴や注意点があるのか詳しく紹介していきます。

 

空き家が増えた理由

空き家不動産投資の紹介をする前に、どうして空き家が1つのビジネスとなるくらいまでに増加しているのでしょうか。そこにどのような理由があるか解説します。

 

地方の人口減少

空き家が増えた理由としてまず挙げられるのが、地方の人口減少です。

 

空き家率の全国平均は13.6%ですが、東京都は10.6%、神奈川県は10.8%、千葉県は12.6%、埼玉県は10.2%といずれも全国平均よりも低い数値となっています。

 

それに対し、全国で最も空き家率が高いのは山梨県の21.3%です。そして2番目が和歌山県の20.3%、次いで長野県の19.6%と地方の空き家率が都市部に比べて高いことがわかります。

 

このような地方都市ではセカンドハウスとして購入したいわゆる「別荘」が空き家となっているケースもあります。

 

人口が減少していく地方では、一度空き家になってしまうと再度活用することが難しく、廃墟となるようなケースも珍しくありません。

 

税金優遇による需要より供給が多くなり過ぎた

空き家が増えた大きな理由としてもう1つ挙げられるのが、建物を建てることで相続税や固定資産税など、税制面での優遇が大きく、需要より供給が大きくなりすぎたことです。

 

土地は財産として相続税・固定資産税の対象ですが、建物を建てて、人に貸すことで相続税・固定資産税の減免を受けることができます。

 

そのため節税効果は高く、大きい土地を持つ富裕層の多くが賃貸住宅などを建てて人に貸すことで、賃料収入を得ながら節税対策を行います。

 

税制面でのメリットが大きいことも、供給過多となり空き家を増やす一因となっているといえるのです。

 

空き家投資が不動産業界で注目される理由

高い利回りが期待できる

空き家不動産投資の最大の魅力は、利回りの高さにあります。

 

不動産の仕入れ価格がとにかく安いだけに、賃料を普通に設定しても大きな利回りとなるのです。

 

多くの場合、利回りは10%を超え、中には15%~20%にのぼるお宝物件とも出会えるチャンスがあります。

 

賃貸需要も高く、利回りは10%以上ありつつ、都内でも40平米の部屋に賃料8万円で住むことができるのも、空き家不動産投資ならではで、部屋を借りる側としても非常にありがたいことです。

 

もし都内でワンルームマンション投資を行って8万円以上の賃料を得ようとすれば、物件購入価格は2500~3000万円くらいになることが普通です。

 

仮に物件価格2500万円で賃料8万5000円だと、利回りは4%ほどになります。

 

そのように考えると、空き家不動産投資の利益効率の良さは際立っています。

 

もちろん、立地や物件の購入価格など空き家によって違ってくるので、空き家だからといってすぐに飛びつかずに、適切な投資に向けて考慮することも必要です。

 

法令対策

日本全体の空き家の数は、前述したように地方から都市への人口流出や少子高齢化で年々増加し続けています。

 

増え続ける空き家を対策するために2015年5月、「空き家対策特別措置法」が施行されました。

 

この法律ができたことによって、空き家を取り壊したり、所有者に罰則を定めたりすることを地方自治体が判断できるようになりました。

 

しかし、この空き家の家主によっては高齢化や空き家から遠く離れた場所に暮らしているなどの住居環境の変化で、空き家の管理ができない人も少なくありません。

 

このような状態で空き家が放置されると近隣の環境に危険が及ぶ恐れなどから、自治体から場合によっては罰則を受けることになってしまいます。

 

そこで法令対策として、空き家を売却したり、建て替えを委託したりする空き家不動産投資が注目されることになってきたのです。

 

空き家不動産投資の種類

ここでは、空き家不動産投資の手法について種類別に紹介していきます。

 

空き家の賃貸経営

空き家の賃貸経営は、購入した空き家にリフォームを施して居住用の賃貸戸建てとして貸し出すという手法です。

 

まれに、建物の状態が良ければリフォームせずにそのまま賃貸用に出せることもあります。

 

投資としての収入は、賃貸収入になります。

 

不動産投資初心者でも取り組みやすい、最もスタンダードな空き家投資の手法です。

 

空き家のリフォーム再販

空き家のリフォーム再販とは、購入した空き家にリフォームを施して価値を高め、居住用の戸建てとして売却するという手法です。

 

投資としての収入は、売却益収入になります。

 

利便性の高い立地の物件を探し、購入者のニーズに合致した間取りや内装を施す必要があり、不動産投資初心者にはやや難しい難易度の方法といえます。

 

空き家を利用した事業経営

空き家を民泊やシェアハウス、コインランドリーの運営などの事業目的で購入後、事業用にリフォームし、その空き家を利用した事業の経営者となって運用するという投資手法です。

 

事業から生じる収益が投資としての収入となります。

 

事業に適合するような立地や物件を選別する必要があり、リフォームを含めた初期投資も高額になる傾向があります。また、事業経営のノウハウなども必要になります。

 

空き家不動産投資のメリット

空き家購入にかかる初期費用が少ない

一般的な不動産投資というとアパートや区分マンションでは数千万円以上、ワンルームマンションでも1000万円台の初期費用がかかります。

 

ローンを組むにしても、レバレッジをかけた分のリスクがあることには変わりありません。

 

これに対して、空き家投資の場合は、数百万円の比較的に安価な金額から不動産投資を始めることができます。

 

現金による投資がメインとなる手法であるため、レバレッジのリスクもないのです。

 

空き家不動産投資は表面利回りが高い

「空き家不動産投資が注目される理由」でも述べたことですが、空き家不動産投資はマンション投資などの不動産投資と比較すると、表面利回りが高いというメリットがあります。

 

区分マンション投資やアパート経営などでは、表面利回りは3%からせいぜい7%程度の水準になります。

 

これに対して空き家不動産投資の場合は、表面利回り10%以上の物件も少なくありません。

 

たとえば、300万円の空き家を購入し、リフォームに200万円かけて月々6万円で貸し出したとすると、利回りは6×12÷(300+200)=約14%となります。

 

このように、空き家投資では想定家賃に対する物件価格が安くなるため、高い利回りが期待できることがメリットになるのです。

 

また空き家投資では空き家を丸ごと貸し出すため、入居者層はファミリーであることが多く、ワンルームマンションなどの単身者用の賃貸物件と比較して、入居期間が長期間にわたる傾向がある点もメリットといえるでしょう。

 

空き家不動産投資のリフォーム費用は減価償却できる

2020年の8月時点の所得税の経費計算では、中古建物のリフォーム費用は法定耐用年数の約5分の1程度で減価償却できることになっています。

 

リフォーム費用の割合が大きい空き家不動産投資において、家賃収入が入ってきてキャッシュフローは黒字があるのに、不動産所得が赤字になるケースも少なくありません。

 

このような場合、メインの給与収入と不動産所得を損益通算することによって所得税を少なくできる可能性があるのもメリットといえるでしょう。

 

空き家不動産投資のデメリット

空き家不動産投資にはメリットだけでなく、デメリットも存在しています。一般的にどのようなデメリットがあるのか紹介していきます。

 

リフォーム、修繕に費用がかかる

物件を購入するなどの初期費用は少ないものの、リフォーム費用が多額になるのは、最大のデメリットといえるでしょう。

 

購入前のシミュレーションした箇所以外に、雨漏りや排水管劣化などが見つかり、想定外に初期費用がかさむこともあります。

 

維持管理の際にも、同様のトラブルが起きれば、多額の修繕費用がかかることもあります。

 

土地の担保価値・評価が低い

数百万円程度で購入できるような空き家は、その他の用途に使えない都市計画の制限を受け、土地価値が低い可能性があります。

 

土地価値が低いということは金融機関からの担保評価も低く、簡単に売却できない可能性があるということです。

 

一棟物の不動産投資では、入居者が付かなくなったとしても、最低限土地値で売却できることで、リスクを抑えています。

 

しかし、空き家不動産投資のように土地価値が低く売却できなければ、初期費用を回収できないおそれがあり、その分リスクが高くなるといえます。

 

空室リスクが高い

不動産投資では空室リスクが付き物ですが、空き家不動産投資では一件を一世帯に貸し出すことがほとんどであるため、単身者用の物件と比較して賃貸需要の流動性が低く、空室リスクの高い投資方法です。

 

空き家不動産投資で空室リスクを分散させるには、物件を複数運営するという方法を探ることになります。

 

しかし、物件を複数所有するには、その分の初期費用や維持管理費用のコストや、投資へ向き合う作業の手間が増えるというデメリットがあります。

 

空き家不動産投資の始め方

空き家不動産投資のメリットやデメリットが理解できたところで、実際にどのように投資を始めればいいのか、その手順を紹介します。

 

物件探しとシミュレーション

空き家不動産投資では、価格帯が数百万円の戸建てを購入して行います。

 

物件探しは、ポータルサイトや、地方自治体の空き家バンク中古戸建てを検索して探してみましょう。

 

物件探しは、賃貸経営上の収支シミュレーションに基づいて行うことが重要です。

 

収支シミュレーションをする際は、購入を検討している物件がいくらぐらいの家賃で、どれくらいの期間貸すことができるかを見積もります。

 

物件の立地する地域の賃貸需要、家賃相場を調べ、物件の状態も考慮して総合的に判断し、購入価格には初期のリフォーム費用も見積もって上乗せしておきましょう。

 

空き家を賃貸用にリフォーム

空き家を購入したら、賃貸用にリフォームを施します。

 

リフォームは一括して工務店などに任せてしまうのも良いですが、初期費用を抑えたい場合は水回りの交換や床のたわみ修理など必要な箇所だけ行い、できる限り安価に済ませるように工夫してみましょう。

 

内装で汚れが目立つような箇所は、壁紙の交換や塗装などの施工も最低限行って、入居者が住みたいと思える環境を作ることを心がけてください。

 

入居者募集

リフォームが完了したら、入居者を募集します。

 

物件の近隣にある賃貸物件を扱う不動産業者に募集をお願いしましょう。

 

地元業者は「周辺の家賃相場やどのような入居者層に賃貸ニーズがあるのか」についての情報に詳しく、地元業者に賃貸仲介を依頼することで入居者募集をスムーズに行える可能性が高まります。

 

維持管理と退去対応

空き家不動産投資の場合、物件が地方で不動産業者が管理対応をしていなかったり、管理料を支払うと投資として見合わなかったりすることがあります。

 

そのため、大家が自主管理することも多いといえます。

 

自主管理の場合、入居者から居住に必要な修繕についての依頼があったら対応する必要があり、家賃の入金管理、滞納の督促も大家自身が行うことになります。

 

その他、退去時には原状回復費用のうち、入居者負担分と大家負担分との調整を行い、入居者から預かった敷金を精算します。

 

まとめ

空き家不動産投資、いかがでしたか。

 

空き家問題を解決する可能性のある空き家不動産投資は、一般の不動産投資と比べて、初期費用の安さや表面利回りの良さで、始めやすい不動産投資だと思います。

 

しかし、空き家の立地や、リフォーム費用、そして運用することを考えなければ、一般の不動産投資よりもリスクの大きい投資になるかもしれません。

 

また売却益が付きにくいことも考慮しなくてはなりません。

 

これらのメリットやデメリットを踏まえ、皆さんの不動産投資の目的と合致しているかどうか、よくシミュレーションしてから空き家不動産投資を始めるかどうか決断することをおすすめします。

 

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