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《2021年最新版》不動産投資のサブリース契約の注意点とメリット・デメリット、契約期間や解除などの基礎知識

2020.02.29 512
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《2021年最新版》不動産投資のサブリース契約の注意点とメリット・デメリット、契約期間や解除などの基礎知識

不労所得を得る副業の手段として、これから不動産投資を始めたいとお考えの方の中には、サブリース契約と呼ばれる契約方法について、耳にしたことがある方もいるのではないでしょうか。

今回は、不動産投資のサブリース契約の仕組みや、メリット・デメリット、契約期間や解除などの基礎知識、信用できる不動産会社の選び方といった情報を、トラブル事例やニュースなどの時事解説も踏まえた上で、まとめてお伝えしていきます。

不動産投資の物件管理の代表的な3つの形態とは

ここでは、不動産投資の物件管理の代表的な3つの形態について、まずはご紹介していきます。

不動産投資物件の管理業務の種類とは

入居者を対象とした管理業務

賃貸物件の入居者を対象とした管理業務には、入居手続き、賃貸借契約の締結・契約更新手続き、貸主・借主間の連絡の仲介および要望の調整、賃料の徴収および未収金の督促、入居者様や近隣などのクレーム対応、退去の受付や敷金の精算などが挙げられます。

建物を対象とした管理業務

賃貸物件の建物を対象とした管理業務には、共用部分の清掃・保守、法定点検などの対応、設備の定期検査の対応、建物全般に関する中長期修繕計画などのアドバイス、建物や設備に関するクレーム受付・対処、退去後のリフォーム手配などが挙げられます。

不動産投資の物件管理の代表的な3つの形態

上記のような入居者および建物を対象とした業務を行う賃貸管理は、以下の3つの形態に分けることができます。

① サブリース

サブリースとは、転賃借、一括借上げとも呼ばれている物件管理の形態です。借上げを行うサブリース会社が、オーナーから建物または部屋を1棟または1部屋まるごと借り上げ、それを第三者へ貸す方式です。サブリース会社は、オーナーに代わって不動産投資物件の賃貸経営を行い、空室の有無にかかわらず、オーナーに入る家賃収入を保証します。

今回は、このサブリース契約を中心に記事をまとめています。

② 管理委託

賃貸経営はオーナーがあくまでも行うものの、物件管理の業務を管理会社に委託するのが管理委託と呼ばれる形態です。不動産投資用のマンション・アパートを物件管理のプロフェッショナルに任せることができるので、家賃集金などの管理の手間がかからず、質の高い管理サービスを入居者に提供することができます。ただし、管理費用は別途負担する必要があります。

③ 自己管理

賃貸経営および物件管理のすべてをオーナーが自分自身で行う方法が、自己管理です。この場合、管理費用の負担を軽減できますが、さまざまな業務を自分で行わなければならないため、メンテナンス業務などの関係で、管理物件の近くに住む必要も出てくるでしょう。また、物件管理が不行き届きの場合は空室リスクが上昇するため、注意が必要です。

不動産投資のサブリース契約とは?仕組みや契約期間・解除について解説 

 ここでは、不動産投資のサブリース契約の仕組みや、契約期間、解除についての基礎知識をお伝えしていきます。

不動産投資のサブリース契約の仕組み

一般的に、不動産の賃貸では、物件の所有者(オーナー)が入居者と賃貸借契約を結び、入居者から家賃収入を得る仕組みとなっています。

一方、不動産投資のサブリース契約は、不動産会社が物件をオーナーから借り上げて、入居者に転貸する仕組みです。

そのため、オーナーとサブリース契約を結んでいる不動産会社は、入居者から家賃を受け取り、その一部をサブリース保証賃料として、オーナーに支払います。

サブリース契約を結ぶと、安定した家賃収入が不動産会社によって保証されるため、オーナーは空室リスクなどを気にする必要がなくなります。また、入居者対応なども一括で不動産会社に任せることができるので、管理の手間もかかりません。

不動産投資のサブリース契約の期間は?

不動産投資のサブリース契約の契約期間については、中には30年などの長期間の契約になっているものがあります。

多くの場合、長期間のサブリース契約では、保証賃料が途中で見直される仕組みになっています。物件の経年劣化に伴い、期待できる入居者の割合は減少していくので、このような契約内容になっているサブリース契約は現実的な内容だといえるでしょう。

一方、30年間まったく家賃保証の賃料が変わらないような契約の場合は、一見、オーナーにとってはメリットしかないように思えますが、実際には何らかの条件つきになっていると考えたほうが良いでしょう。

たとえば30年間、現状の賃料を維持するためにはリフォームや設備の買い替え費用などをオーナーが負担する必要があるといった条件がついていて、後ほど高額な請求をされるようなケースもあり得ます。

そのため、不動産投資のサブリース契約の契約期間や、その間の家賃保証の金額などについては、必ず契約内容に記されている条件なども事前に確認するようにすべきです。

不動産投資のサブリース契約の解除は可能?

不動産投資のサブリース契約の契約期間は、前出のとおり、長期間にわたることが多いです。不動産会社としては、オーナーに契約解除されてしまうと転貸を継続できないため、できるだけ契約解除に至らないように、さまざまな条件を設けている場合があります。

たとえば、保証賃料の見直しでオーナーと不動産会社との間の条件に折り合いが合わず、契約解除を申し出る場合、オーナー側に高額な違約金を請求されることがあります。

その他、オーナーが保証賃料の見直しに応じなければ不動産会社側が一方的に契約解除できるとするような、不動産会社にとって都合の良い条件が契約書に記されている場合もあります。

契約解除を盾にして、オーナーにとって不利な条件を要求してくる不動産会社も中にはありますので、十分に注意が必要です。

このような、不動産投資のサブリース契約を行う不動産会社の見極め方などは、ご自分で知識を集めて学習することも大切ですが、成功への最短の道は、すでにサブリース契約で不動産投資を行った経験がある不動産投資家の生の知識を取り入れることでしょう。

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不動産投資のサブリース契約のメリット・デメリットとは 

ここでは、不動産投資のサブリース契約のメリット・デメリットには、具体的にどのようなことがあるのかをご紹介していきます。

不動産投資のサブリース契約のメリット

① 不動産投資物件の管理業務を一括でお任せできる

サブリース契約を結ぶことにより、不動投資物件の管理業務を一括で不動産会社にお任せすることができます。サブリース契約では、入居者と直接、賃貸契約を結ぶ不動産会社がその管理責任を負うため、オーナー側が管理・運営を行う義務はなくなります。

このような仕組みであるため、オーナーは入居者が起こすトラブル(家賃滞納など)に頭を悩ませる必要がなくなるメリットがあります。

② 空室リスクや滞納リスクを回避できる

不動産投資物件の運用について、自己管理の形態をとっている場合、物件の空室に新しい入居者がなかなか入らない空室リスクや、入居者が家賃を滞納して支払いに応じない滞納リスクなどを、オーナー自らが解決する必要があります。

管理委託の形態をとっている場合は、家賃の滞納などが起きた際には管理会社が仲介してくれますが、空室リスクの解決方法はオーナーが不動産会社を巻き込んで共同で施策を考えなければなりません。

その点、サブリース契約であれば、自己管理や管理委託の形態とは違い、空室リスク・滞納リスクを気にかける必要がなくなります。そのうえ、サブリース契約を行っている不動産会社から定額の家賃収入の収益を得ることができます。

この点が、不動産投資のサブリース契約を結ぶもっとも大きなメリットであるといえるでしょう。

③ 確定申告などの収支管理の手間を省ける

自己管理で不動産投資用マンション・アパートを経営している場合、入居者からバラバラに入金される家賃や、入退去のたびに発生する費用を毎回計上する必要が出てきます。

また、確定申告を自分で行う時間が取れなかったり、管理する物件数が多くて自分だけでは手が足りなかったりする場合、税理士などの専門家に確定申告や経費計上の代行を行ってもらう必要があり、費用も手間もかかります。

この点、不動産投資のサブリース契約を結ぶことで、これらの収支管理の手間をすべて不動産会社に一任することができるメリットがあります。

④ 相続税対策としても有効

相続税対策として、不動産投資を始めた方の場合、相続を行う際の不動産評価額が重要となります。評価額が下がるほど資産にかかる税金は少なくなります。その点、不動産物件を人に貸しているという事実は、評価額を下げることができる要因となるのです。

基本的に、相続時に1ヶ月以上入居者がいないと評価額は下がりません。ただし、サブリース契約では、不動産会社に物件を貸しているという事実が評価額を下げる要因となるため、相続税対策としてもメリットがあります。

不動産投資のサブリース契約のデメリット

① オーナーが家賃を決めづらく、家賃収入を最大化しにくい

不動産投資のサブリース契約のメリットとして、入居者管理や空室リスク・滞納リスクの管理などを一括で不動産会社にお願いできるため、不動産投資用マンション・アパートの運用・経営の面で頭を悩ますことがなくなり、そのうえで一定の家賃収入が期待できる旨をお伝えしました。

しかしながら、サブリース契約を結んでいる不動産会社は、入居者から得る家賃の一定割合を収益として差し引いた上で、残りの金額をリース料としてオーナーに渡しています。また、空室リスクを避ける施策としては、家賃の引き下げが定石となっています。

そのため、自己管理による不動産投資用マンション・アパートの運用を行なっていれば、家賃をもっと高く設定して家賃収入を最大化できるところを、サブリース契約を結んだばかりに、家賃の引き下げが行われたり、リース料から手数料を天引きされたりすることで、オーナーが手にする収益が目減りしてしまうデメリットがあります。

② サブリース会社が倒産する可能性がある

サブリース契約を結んでいる不動産会社には、倒産リスクがあります。万が一、サブリース契約を結んでいる不動産会社が倒産してしまった場合には、一般的に、オーナーが不動産会社と入居者との間で結ばれていた契約を引き継ぐことになります。

しかしながら、オーナーがサブリース契約を不動産会社と結んだ理由として、自分で不動産投資用マンション・アパートを運用する自信がなかったり、対応する時間がなかったりする場合が挙げられるでしょう。

このような場合、サブリース契約を結んでいる不動産会社が倒産して、オーナーが入居者との間の契約を引き継いだとしても、経営がうまくいかず、相当なリスクを負う可能性があります。

③ 入居者を選ぶことができない

自己管理で不動産投資用マンション・アパートを運用・管理している場合には、自分が所有する物件に住む入居者を審査することができます。

しかしながら、サブリース契約を結んでいる場合、不動産会社に入居者管理の一切を任せているため、オーナーが入居者を選ぶことはできません。

そのため、オーナーが意図していない、モラルのない人が不動産投資用マンション・アパートに入居する可能性もあり得ると言えます。

不動産投資のサブリース契約の問題・トラブルとは? 

ここでは、不動産投資のサブリース契約で発生する問題や、トラブルの事例についてご紹介していきます。

メディアで話題となった不動産投資のサブリース契約のニュースについて

不動産投資のサブリース契約で発生する問題・トラブルについて、ニュースとなり、メディアで話題となった事件に「かぼちゃの馬車」の事例があります。

シェアハウスを運営するサブリース会社が、家賃保証を条件に700人以上のオーナーと契約しました。しかし、2017年10月に家賃を減額し、さらに2018年に入ると、完全に支払わなくなったのです。

結局、サブリース会社は東京地方裁判所に対して民事再生手続きを行い、受理されました。

この事件でオーナーとなった方々は、30代から50代のサラリーマンが中心です。被害者の方々のほとんどは、銀行から1棟1億円前後の融資を受けて物件を購入しており、その返済ができないでいる状態とのことです。

昨今では、このような不動産投資のサブリース契約に関わる問題・トラブルが多発しており、消費者庁のホットラインにも多くの相談が寄せられているといいます。

国交省が不動産投資のサブリースに関する対処法やトラブルの事例などを公表

上記のような背景により、2018年3月27日、国土交通省は、消費者庁と連携し、不動産投資のサブリース契約に関する注意喚起のために、注意点などを公表しています。

具体的には、『サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!』 と題された消費者庁ホームページに掲載されている資料があります。以下に本文を引用します。

※アパート等のサブリース契約を検討されている方へ

サブリース契約は、サブリース業者がアパート等の賃貸住宅をオーナーから一括して借り上げるため、一定の賃料収入が見込めることや、管理の手間がかからないことなど、オーナーにとってのメリットがある一方で、近年、賃料減額をめぐるトラブルなどが発生しています。

サブリース契約をする場合は、契約の相手方から説明を受け、契約内容や賃料減額などのリスクを十分理解してから契約してください。

なお、国土交通省の賃貸住宅管理業者登録制度による登録を受けているサブリース業者は、オーナーに対し、サブリース契約の締結前に、将来の借上げ家賃の変動に係る条件を書面で交付し、一定の実務経験者等が重要事項として説明することなどが義務付けられています。

未だ登録を受けていないサブリース事業者は、国土交通省から、速やかな登録を検討すること、及び登録をしていない間における当該ルールの趣旨に則った業務の執行を要請されています。

サブリース契約を伴う投資用不動産向け融資を受ける際、疑問点があれば、不動産業者や金融機関に直接確認してください。

※サブリース住宅に入居する方へ

サブリース住宅は、建物の所有者(オーナー)からサブリース業者が借りた建物を入居者に貸している、いわゆる又貸しによるものです。

このため、サブリース住宅の入居者は、オーナーとサブリース業者の契約終了等による不利益を受ける場合があるので、入居に当たっては、オーナーとサブリース業者の地位の承継に関する契約内容などを確認するようにしましょう。

これに関連し、消費者庁では、国土交通省及び金融庁と連名で消費者の皆様に気をつけていただきたい点について、注意喚起を行っています。御相談がある場合は、その内容に応じ、注意喚起を参考にして、アクセスしてください。 

このように、政府からも対処法についての注意喚起の見解が表明されているため、不動産投資のサブリース契約を不動産会社と結ぶ場合には、十分に注意をしたうえで行うようにしましょう。

現在、賃貸住宅の管理会社の多くがサブリース契約を伴う事業を行っています。そのほとんどの業者はルールを守っているはずですが、中には問題・トラブルに発展してしまう事例も存在します。

そのような事態を避けるためにも、不動産投資用マンション・アパートの経営で、すでにサブリース契約を結んだことがある、不動産投資の成功者が持つ知識を直接取り入れることが大切です。

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不動産投資のサブリース契約時に注意しておきたいポイント6選 

 

不動産投資のサブリース契約を結ぶ際に、注意しておきたいポイントを6つ、厳選してお伝えしていきます。

① サブリース契約を結ぶ会社は信用できるかを調査する

不動産会社とサブリース契約を結ぶ場合、必ずその会社の情報を事前に調べて、信用できるかどうかを確認するようにしましょう。

ホームページなどを確認して実績を調べたり、経営状態の悪評などがインターネット上の口コミとして表示されたりしないかを確認したりして、その会社が信用に値するかをチェックしてください。

当然のことながら、過去に大きな問題を起こしている会社や、訴訟が起きている会社などであれば、サブリース契約は行わないほうが良いでしょう。

また、不動産投資のサブリース契約を検討する場合には、一社のみとやりとりするのではなく、複数の不動産会社とやりとりし、何件の賃料見直しが起こっているか、新築から何年くらいで家賃が下がることが予想されるか、実際に取引しているオーナーの事例はどのようなケースがあるかなどを、詳しくヒアリングして情報を引き出し、比較検討することも重要です。

② 保証賃料の設定を実績ベースで見極める

不動産会社によっては、サブリース契約時の保証賃料を高めに設定して、他社よりも魅力的に見えるようにしておきながら、契約更新時に保証賃料の大幅な見直しを迫られるケースなどもあります。

そのため、保証賃料の設定が、契約を取るためにあえて高く設定されているのか、それとも実際の将来的なシミュレーションをもとに設定されているのか、実態を見極める必要が出てきます。

保証賃料の設定については、他のオーナーのケースで、いつ頃にどれくらいの保証賃料の見直しがあったのか、実際の実績を詳しくヒアリングして確認することで、その実態が見えてきます。

もし、初期の保証賃料の設定から大幅な見直しが行われていることがわかった場合には、そのような不動産会社とサブリース契約を結ぶのは控えておいたほうが良いでしょう。

③ リフォームや原状回復の費用をあらかじめ決めておく

不動産会社とサブリース契約を結ぶ場合、入居者の入れ替えの際や、老朽化によるリフォーム・原状回復などに必要となる費用に関して、あらかじめ、どのように工面するのかの取り決めを行っておかないと、後々になって突然、高額な修繕費用を請求される恐れがあります。

一般的に、不動産投資用マンション・アパートの設備については、部位や年数によって修繕費用の負担額が決まっていることが多く、3〜4年に1度は何らかの修繕が必要になり、10年前後経つとどこかが必ず悪くなり、まとまった費用を用意して修繕を行わなければならないと考えておいたほうが良いです。

不動産投資用マンション・アパートの規模や設備などによって、必要となる修繕費用の金額は変わってきますが、たとえば、35年で150万円程度の修繕費用が事前に予想される場合には、月3,500円程度の積み立てをしておくと安心することができます。

その他、突発的な修繕費用の出費に備えるために、設備保証のオプションを用意している管理会社もあります。いずれにせよ、積み立てのための月々の出費は多少増えるものの、突然のリフォームや設備の修繕で高額な費用を不動産会社から請求されるリスクは避けることが可能です。

そのため、不動産投資用マンション・アパートの物件ごとの修繕時期や、費用のシミュレーションなどの情報を細やかに開示してくれる不動産会社と契約を進めつつ、修繕費用の積み立ての段取りを行うようにしましょう。

④ サブリース契約の解約条件を必ず確認する

不動産会社とサブリース契約を結んだ段階では、長期的に安定した不動産投資の運用を目的としていた場合でも、時間の流れと共に、何らかの事情で方針が変わり、手放したいと考える場合や、サブリース契約そのものを解約したいと考える場合も予想されます。

そのため、サブリース契約の更新時に解約できるタイミングがあるのかどうか、解約時には違約金が発生する場合があるのかどうかなど、念のため、サブリース契約を結ぶ前に確認するようにしておきましょう。

⑤ サブリース契約の免責期間の有無と長さをチェックする

サブリース契約は安定した家賃収入を保証する制度ですが、不動産投資用マンション・アパートの新築時や、入居者の退去後の一定期間は、家賃保証を受けることができない免責期間が設けられている場合があります。

高い家賃収入を見込むことができる新築時と、空室が出て困る入居者の退去後の期間に免責期間によって家賃保証を受けることができないのは、オーナー側にとっては不利な条件となります。

免責期間については、1〜3ヶ月程度が多いようですが、免責期間の有無と期間の長さについては、必ず事前に確認するようにしてください。

⑥ サブリース会社からの支払日とローンの支払日に注意する

サブリース契約を結んでいる不動産会社からの家賃収入の支払日よりも、不動産投資ローンの支払日のほうが早い場合は、口座の残高に注意しておかないと、キャッシュフローがショートしてしまう危険性があります。そのため、家賃収入の支払日と不動産投資ローンの支払日については、必ず日程を確認するようにしましょう。

不動産投資のサブリース契約で信用できる不動産会社の選び方の4つのポイント 

最後に、不動産投資のサブリース契約で信用できる不動産会社を選ぶ際の4つのポイントをお伝えしていきます。

① 情報収集能力が高い

サブリース契約を結ぶ不動産会社が、物件周辺地域の家賃相場や物件情報、入居率などに関して、詳しい情報を収集できる能力を持っているかどうかが、信用できる不動産会社を選ぶ際のポイントとなります。

せっかくサブリース契約を結んだのに、不動産投資用マンション・アパートが空室ばかりになってしまった……といったことにならないように、事前にヒアリングを行い、情報収集能力があるかどうかを確認してください。

② 経営状況が安定している

不動産会社とサブリース契約を結ぶ場合、その会社自体が潰れてしまったら、長期間の家賃収入を見込んでいた計画がすべて白紙になってしまい、大変な事態となります。

そのようなことにならないように、サブリース契約を検討している不動産会社の経営状況が安定しているかどうかは、事前に調査しておくべきでしょう。

③ 実際の運用に基づいた事業計画を提案してくれる

実際の運用に基づいてシミュレーションを行い、現実的に実現可能な不動産投資の事業計画を立ててくれるかどうかも、信用できる不動産会社を選ぶ際の重要なポイントです。

例えば、入居率が90%~100%を切ったら、経営が回らなくなるようなシミュレーションでは、実現できる可能性が低く、不安が残る事業計画であると言えるでしょう。

周辺の物件相場や将来の市場動向などを加味した収支予測を考慮したうえで、現実的かつ安定した長期事業計画を立てることができる不動産会社と、サブリース契約を結ぶようにしてください。

④ オーナーの希望を尊重してくれる

オーナーの希望を尊重してくれるかどうかも、信用できる不動産会社を選ぶ際のポイントとなります。

不動産会社によっては、オーナーの意見や要望などを無視した大規模修繕の提案などを行う会社もありますので、実績をもとに、どのようなサブリース契約の運用を行なっているかを確認し、納得のいく不動産会社と取引を行うようにしましょう。

不動産投資のサブリース契約で失敗しないために必要なこととは?

今回は、不動産投資のサブリース契約について、その仕組みや契約期間・解除の方法、メリット・デメリット、信頼できる不動産会社の選び方、知っておきたい基礎知識などを詳しくまとめました。

不動産投資で投資の初心者が不労所得を得るためには、実際の失敗事例から学んだり、不動産投資の本や資料を読んで勉強したりすることが重要ですが、何よりもおすすめなのが、不動産投資の成功体験者から、実際のやり方を学ぶことです。

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